Ενεργειακό πιστοποιητικό σε ενοικίαση και πώληση: τι πρέπει να ξέρει ο ιδιοκτήτης

Αν σκοπεύεις να νοικιάσεις ή να πουλήσεις ένα ακίνητο, κάποια στιγμή θα χρειαστείς ενεργειακό πιστοποιητικό, γιατί η ενοικίαση και η πώληση δεν γίνονται χωρίς αυτό. Πολλοί ιδιοκτήτες το θεωρούν μια ακόμη γραφειοκρατική υποχρέωση. Στην πραγματικότητα είναι ένα χρήσιμο έγγραφο που λέει πολλά για την κατάσταση ενός σπιτιού και επηρεάζει άμεσα τους λογαριασμούς.

Καταλαβαίνοντας τι είναι, πότε το χρειάζεσαι και τι το επηρεάζει, γλιτώνεις καθυστερήσεις και κερδίζεις την εμπιστοσύνη του υποψήφιου ενοικιαστή ή αγοραστή.

Με μια ματιά

• Τι είναι: το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) κατατάσσει το ακίνητο σε μία από εννέα κατηγορίες, από Α+ έως Η.
• Πότε το χρειάζεσαι: σε πώληση και σε μίσθωση σε νέο ενοικιαστή, μακροχρόνια ή βραχυχρόνια.
• Αγγελίες: η ενεργειακή κατηγορία πρέπει να αναγράφεται σε κάθε αγγελία πώλησης ή ενοικίασης.
• Ισχύς: έως 10 χρόνια, εκτός αν γίνει ριζική ανακαίνιση.
• Ποιος το εκδίδει: ενεργειακός επιθεωρητής εγγεγραμμένος στο Μητρώο του ΥΠΕΝ, με αυτοψία.
• Κόστος: η αμοιβή του επιθεωρητή συμφωνείται ελεύθερα, συν ηλεκτρονικό παράβολο 10 ευρώ για ακίνητα κάτω των 250 τ.μ.

Τι είναι το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης;

Το ενεργειακό πιστοποιητικό, με την επίσημη ονομασία Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ), είναι ένα έγγραφο που κατατάσσει ένα ακίνητο σε ενεργειακή κατηγορία. Ουσιαστικά αποτυπώνει πόσο καλά μονωμένο και ενεργειακά αποδοτικό είναι το σπίτι, δηλαδή πόση ενέργεια χρειάζεται για θέρμανση, ψύξη και ζεστό νερό ώστε να ζεις άνετα.

Εκδίδεται από πιστοποιημένο ενεργειακό επιθεωρητή μετά από αυτοψία στον χώρο και ισχύει έως δέκα χρόνια, εφόσον δεν γίνουν στο μεταξύ σημαντικές αλλαγές στο ακίνητο, όπως μια ριζική ανακαίνιση.

Τι σημαίνουν οι ενεργειακές κατηγορίες Α+ έως Η;

Η κλίμακα ξεκινά από τις υψηλότερες κατηγορίες, που αντιστοιχούν σε πολύ αποδοτικά και σύγχρονα κτίρια με χαμηλή κατανάλωση, και φτάνει στις χαμηλότερες, που αφορούν παλιά και ενεργοβόρα ακίνητα.

Ένα νεόδμητο σπίτι με καλή μόνωση, ενεργειακά κουφώματα και σύγχρονο σύστημα θέρμανσης θα βρεθεί ψηλά. Ένα διαμέρισμα της δεκαετίας του εβδομήντα, με μονά τζάμια και χωρίς μόνωση, θα καταταγεί χαμηλά. Η διαφορά δεν είναι θεωρητική: μεταφράζεται σε εκατοντάδες ή και χιλιάδες ευρώ διαφορά στους λογαριασμούς κάθε χρόνο.

Πότε είναι υποχρεωτικό το ενεργειακό πιστοποιητικό σε ενοικίαση και πώληση;

Το πιστοποιητικό απαιτείται τόσο για την ενοικίαση όσο και για την πώληση μιας κατοικίας. Στη μίσθωση, ο αριθμός του ΠΕΑ καταχωρίζεται στη δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ. Στην πώληση, ο συμβολαιογράφος το ζητά για να προχωρήσει το συμβόλαιο αγοραπωλησίας.

Επιπλέον, η ενεργειακή κατηγορία πρέπει να αναγράφεται και στις αγγελίες. Με άλλα λόγια, δεν είναι κάτι που αφήνεις για την τελευταία στιγμή, γιατί η έλλειψή του μπλοκάρει ολόκληρη τη διαδικασία τη χειρότερη δυνατή στιγμή.

Αν ετοιμάζεσαι για πώληση της κατοικίας, το πιστοποιητικό είναι ένα από τα πρώτα έγγραφα που θα σου ζητηθούν, μαζί με τους τίτλους ιδιοκτησίας και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Έχοντάς τα έτοιμα από την αρχή, δείχνεις σοβαρότητα και επιταχύνεις σημαντικά τη διαδικασία όταν βρεθεί ο αγοραστής.

Για τις εξαιρέσεις, τα πρόστιμα και το τι αλλάζει με τη νέα ευρωπαϊκή Οδηγία, δες τον πλήρη οδηγό μας για το ενεργειακό πιστοποιητικό (ΠΕΑ).

Τι επηρεάζει την ενεργειακή κατηγορία;

Η κατάταξη εξαρτάται από πολλούς παράγοντες: την ποιότητα της μόνωσης στους τοίχους και στην ταράτσα, τον τύπο των κουφωμάτων, το σύστημα θέρμανσης και ψύξης, την ύπαρξη ηλιακού θερμοσίφωνα ή άλλων ανανεώσιμων πηγών, ακόμη και τον προσανατολισμό του ακινήτου.

Στοχευμένες παρεμβάσεις μπορούν να βελτιώσουν την κατηγορία: η αλλαγή σε ενεργειακά κουφώματα, η προσθήκη μόνωσης, η αντικατάσταση ενός παλιού λέβητα. Πέρα από την καλύτερη κατάταξη, μειώνουν και τους πραγματικούς σου λογαριασμούς, οπότε σε πολλές περιπτώσεις αποσβένονται με τα χρόνια. Αν αγοράζεις, ένας τεχνικός έλεγχος ακινήτου πριν από το συμβόλαιο δείχνει τι θα χρειαστεί το σπίτι.

Το ίδιο ισχύει και όταν ψάχνεις σπίτι για να μείνεις. Κοιτάζοντας την ενεργειακή κατηγορία σε μια αγγελία για ενοικίαση κατοικίας, μπορείς να προβλέψεις πόσο θα σου κοστίζει η θέρμανση τον χειμώνα. Ένα φθηνότερο ενοίκιο σε ενεργοβόρο σπίτι συχνά αποδεικνύεται ακριβότερο στο τέλος του μήνα από ένα λίγο ακριβότερο αλλά αποδοτικό ακίνητο.

Πόσο κοστίζει και πόσο κρατά η έκδοση;

Η αμοιβή του επιθεωρητή δεν είναι ρυθμισμένη. Εξαρτάται κυρίως από τα τετραγωνικά και τον τύπο του ακινήτου, οπότε ένα μικρό διαμέρισμα κοστίζει αισθητά λιγότερο από μια μεγάλη μονοκατοικία. Σε αυτήν προστίθεται ηλεκτρονικό παράβολο 10 ευρώ για ακίνητα κάτω των 250 τ.μ. ή 30 ευρώ για μεγαλύτερα.

Η έκδοση είναι γενικά γρήγορη, συνήθως λίγων ημερών μετά την αυτοψία. Χρειάζεται να έχεις πρόχειρα κάποια έγγραφα, όπως την οικοδομική άδεια, κατόψεις και στοιχεία για τα συστήματα θέρμανσης, ώστε να μη χαθεί χρόνος. Με λίγη οργάνωση, το πιστοποιητικό είναι από τα πιο εύκολα βήματα σε όλη τη διαδικασία.

Μόλις το έχεις, μπορείς να κάνεις καταχώρηση του ακινήτου σου για πώληση ή ενοικίαση με την ενεργειακή κατηγορία από την πρώτη μέρα.

Συχνές ερωτήσεις

Ισχύει το ίδιο πιστοποιητικό για ενοικίαση και για πώληση;

Ναι. Το ίδιο έγγραφο καλύπτει και τις δύο περιπτώσεις, εφόσον είναι σε ισχύ. Δεν χρειάζεται να εκδώσεις διαφορετικό ανάλογα με το αν θα νοικιάσεις ή θα πουλήσεις το ακίνητο.

Τι γίνεται αν λήξει η δεκαετία;

Μετά τη λήξη της ισχύος πρέπει να εκδοθεί νέο πιστοποιητικό για κάθε νέα μίσθωση ή πώληση. Αν στο μεταξύ έχεις κάνει ενεργειακές αναβαθμίσεις, το νέο πιστοποιητικό πιθανότατα θα δείξει καλύτερη κατηγορία.

Χρειάζεται πιστοποιητικό αν απλώς ανανεώνω μια υπάρχουσα μίσθωση;

Με το ισχύον πλαίσιο, όχι: το ΠΕΑ ζητείται στη μίσθωση σε νέο ενοικιαστή. Η νέα ευρωπαϊκή Οδηγία 2024/1275 προβλέπει έκδοση και στην ανανέωση, οπότε έλεγξε τι ισχύει όταν φτάσει η ώρα.

Μπορώ να νοικιάσω ή να πουλήσω σπίτι κατηγορίας Η;

Ναι. Σήμερα δεν υπάρχει ελάχιστη κατηγορία για να πουλήσεις ή να νοικιάσεις κατοικία. Η χαμηλή κατηγορία επηρεάζει όμως την τιμή και τη ζήτηση.

Τελικά, γιατί μετράει το ενεργειακό πιστοποιητικό;

Το ενεργειακό πιστοποιητικό δεν είναι απλώς ένα ακόμη χαρτί. Είναι μια σύνοψη της ενεργειακής υγείας του σπιτιού σου, ένα εργαλείο διαφάνειας για όποιον θα το νοικιάσει ή θα το αγοράσει, και συχνά ένα κίνητρο για βελτιώσεις που τελικά επιστρέφουν χρήματα στην τσέπη σου.

Πηγές και ενημέρωση

Το άρθρο βασίζεται στο ισχύον πλαίσιο: ν. 4122/2013 (άρθρα 11 και 12), όπως ισχύει, μεταξύ άλλων μετά τους ν. 4409/2016 και 4685/2020· Κανονισμός Ενεργειακής Απόδοσης Κτιρίων (ΚΕΝΑΚ, ΦΕΚ Β΄ 2367/2017)· Οδηγία (ΕΕ) 2024/1275, που δεν έχει ακόμη ενσωματωθεί στο ελληνικό δίκαιο.

Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά τεχνική ή νομική συμβουλή. Πριν από πώληση ή μίσθωση, επιβεβαίωσε τα τρέχοντα στοιχεία με ενεργειακό επιθεωρητή ή μηχανικό.