Βραχυχρόνια μίσθωση 2026: ο πλήρης οδηγός για ιδιοκτήτες

Η βραχυχρόνια μίσθωση, δηλαδή η ενοικίαση ενός ακινήτου για λίγες μέρες μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb και η Booking, έχει γίνει δημοφιλής επιλογή για πολλούς ιδιοκτήτες. Η υπόσχεση είναι δελεαστική: υψηλότερη απόδοση σε σχέση με τη μακροχρόνια ενοικίαση, ευελιξία στη χρήση του ακινήτου και καλό εισόδημα όταν η ζήτηση ανεβαίνει.

Πίσω όμως από τις όμορφες φωτογραφίες υπάρχει ένα πλαίσιο υποχρεώσεων που αλλάζει συνεχώς. Αυτός ο οδηγός σου δίνει την πλήρη εικόνα πριν ξεκινήσεις.

Με μια ματιά

• Ορισμός: μίσθωση για λιγότερες από 60 ημέρες, χωρίς υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα.
• Μητρώο και ΑΜΑ: εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ πριν από κάθε αγγελία. Ο ΑΜΑ μπαίνει σε κάθε καταχώριση.
• Πάγωμα νέων εγγραφών: στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας και, από 1/7/2026, στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, έως 31/12/2026.
• Φορολογία: με έως δύο ακίνητα φορολογείσαι για εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Με τρία ή περισσότερα η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική.
• Προδιαγραφές από 1/10/2025: ασφάλιση αστικής ευθύνης, πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής, φαρμακείο και άλλα.
• Πρόστιμα: από 5.000 ευρώ για λειτουργία χωρίς ΑΜΑ ή για παραβίαση προδιαγραφών, και τουλάχιστον 20.000 ευρώ στις περιοχές με πάγωμα.

Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση;

Βραχυχρόνια θεωρείται η μίσθωση κατοικίας ή δωματίου για λιγότερες από 60 ημέρες, συνήθως μέσω ψηφιακών πλατφορμών, εφόσον δεν παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα. Απευθύνεται κυρίως σε τουρίστες και επισκέπτες που ψάχνουν προσωρινή διαμονή, όχι μόνιμη κατοικία.

Αυτό τη διαφοροποιεί ουσιαστικά από την κλασική ενοικίαση, τόσο στη λογική όσο και στις υποχρεώσεις. Ένας ιδιοκτήτης που μπαίνει σε αυτόν τον χώρο ουσιαστικά διαχειρίζεται ένα μικρό κατάλυμα, με ό,τι αυτό σημαίνει σε φροντίδα, οργάνωση και ευθύνη.

Τι είναι το Μητρώο και ο Αριθμός ΑΜΑ;

Πριν αναρτήσεις οτιδήποτε σε οποιαδήποτε πλατφόρμα, το ακίνητο πρέπει να εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ, μέσω του myAADE. Από την εγγραφή προκύπτει ένας μοναδικός Αριθμός Μητρώου Ακινήτου, ο γνωστός ΑΜΑ.

Είσαι υποχρεωμένος να αναγράφεις τον ΑΜΑ σε εμφανές σημείο σε κάθε καταχώριση, αγγελία και ανάρτηση, είτε πρόκειται για Airbnb και Booking είτε για δικό σου site ή μέσα κοινωνικής δικτύωσης. Μετά από κάθε διαμονή υποβάλλεις και Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής στην ΑΑΔΕ.

Σε ποιες περιοχές έχουν παγώσει οι νέες εγγραφές;

Στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων δεν γίνονται νέες εγγραφές στο Μητρώο έως τις 31/12/2026, μετά την παράταση με κοινή υπουργική απόφαση στα τέλη του 2025. Η ζώνη περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, Πλάκα, Κολωνάκι, Κουκάκι, Εξάρχεια, Παγκράτι και Πετράλωνα. Ανάλογη αναστολή ισχύει από 1/7/2026 έως 31/12/2026 και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, με τον ν. 5313/2026.

Πριν επενδύσεις σε ένα ακίνητο με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έλεγξε τι ισχύει για τη συγκεκριμένη περιοχή, γιατί οι κανόνες αλλάζουν και επεκτείνονται.

Ποιες προδιαγραφές πρέπει να πληροί το ακίνητο;

Από την 1η Οκτωβρίου 2025, με τον ν. 5170/2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές. Τους ελέγχους κάνει το Υπουργείο Τουρισμού, μόνο του ή μαζί με την ΑΑΔΕ.

Πώς φορολογείσαι από τη βραχυχρόνια μίσθωση;

Η φορολογική αντιμετώπιση εξαρτάται από το προφίλ σου. Ένας ιδιώτης με έως δύο ακίνητα φορολογείται για εισόδημα από ακίνητη περιουσία, χωρίς ΦΠΑ, αρκεί να μην παρέχει υπηρεσίες πέρα από τα βασικά, όπως τα κλινοσκεπάσματα.

Όταν τα ακίνητα γίνουν τρία ή περισσότερα, ή όταν προσφέρονται επιπλέον υπηρεσίες, όπως καθαρισμός κατά τη διαμονή ή πρωινό, η δραστηριότητα θεωρείται επιχειρηματική. Τότε χρειάζεται έναρξη στην εφορία και αλλάζουν εντελώς τα δεδομένα, με ΦΠΑ και άλλες υποχρεώσεις.

Οι πλατφόρμες διαβιβάζουν πλέον αυτόματα τα έσοδά σου στην ΑΑΔΕ, οπότε η σωστή δήλωση είναι μονόδρομος. Τα έσοδα δηλώνονται στο Ε2 και στο Ε1 και διασταυρώνονται με τα στοιχεία των πλατφορμών. Επιπλέον, για κάθε διανυκτέρευση αποδίδεται το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση: 8 ευρώ από Απρίλιο έως Οκτώβριο και 2 ευρώ από Νοέμβριο έως Μάρτιο, ή 15 και 4 ευρώ αντίστοιχα για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.

Επειδή το πλαίσιο αναπροσαρμόζεται τακτικά, μια κουβέντα με τον λογιστή σου πριν ξεκινήσεις είναι πάντα καλή ιδέα.

Πόσο χρόνο και κόπο θέλει η διαχείριση;

Το κομμάτι που υποτιμούν οι περισσότεροι είναι ο χρόνος και ο κόπος. Η βραχυχρόνια μίσθωση θέλει καθαριότητα ανάμεσα στις κρατήσεις, επικοινωνία με τους επισκέπτες, παραλαβές και παραδόσεις κλειδιών, συντήρηση και άμεση αντιμετώπιση προβλημάτων.

Αν δεν έχεις τον χρόνο, η διαχείριση του ακινήτου σου από κάποιον επαγγελματία μπορεί να κρατήσει την απόδοση υψηλή χωρίς να μετατραπεί η επένδυση σε δεύτερη δουλειά. Πολλοί ιδιοκτήτες ανακαλύπτουν ότι η ησυχία που κερδίζουν αξίζει περισσότερο από το ποσοστό που δίνουν.

Βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση;

Το ερώτημα δεν έχει μία απάντηση, γιατί εξαρτάται από την τοποθεσία, τον τύπο του ακινήτου και τον χρόνο που μπορείς να αφιερώσεις. Ένα διαμέρισμα σε τουριστική περιοχή ή σε κέντρο πόλης με μεγάλη ζήτηση μπορεί να αποδώσει σημαντικά περισσότερα βραχυχρόνια, ακόμη και μετά τα έξοδα. Αντίθετα, ένα ακίνητο σε περιοχή με μικρότερη τουριστική κίνηση συχνά συμφέρει περισσότερο με σταθερό ενοικιαστή όλο τον χρόνο.

Η μακροχρόνια επιλογή προσφέρει σταθερότητα και πολύ λιγότερο άγχος, χωρίς κενές περιόδους και χωρίς την αβεβαιότητα της εποχικότητας. Αν κλίνεις προς τα εκεί, μια μακροχρόνια ενοικίαση με έναν συνεπή ενοικιαστή σού εξασφαλίζει προβλέψιμο εισόδημα και ένα σπίτι που συντηρείται, αφού κατοικείται καθημερινά. Για τους όρους που πρέπει να έχει το συμβόλαιο, δες τον οδηγό μας για το μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας.

Ο υπολογισμός πρέπει να γίνει καθαρά, βάζοντας κάτω τα πραγματικά έσοδα και τα πραγματικά έξοδα κάθε επιλογής.

Τι να κάνεις πριν ξεκινήσεις;

• Υπολόγισε ρεαλιστικά τα έξοδα, όχι μόνο τα έσοδα. Λογαριασμοί, καθαριότητα, αναλώσιμα, προμήθειες πλατφορμών, συντήρηση, ασφάλιση και οι περίοδοι που το ακίνητο θα μένει κενό μειώνουν την καθαρή απόδοση.
• Έλεγξε την περιοχή και τον κανονισμό της πολυκατοικίας πριν πάρεις ΑΜΑ.
• Κάλυψε τις προδιαγραφές και κράτα τα πιστοποιητικά διαθέσιμα για έλεγχο.
• Επένδυσε σε καλές φωτογραφίες και ειλικρινή περιγραφή. Οι καλές κριτικές είναι το πραγματικό σου κεφάλαιο σε αυτή τη δουλειά.
• Φρόντισε τα βασικά: γρήγορο ίντερνετ, άνετο κρεβάτι και άψογη καθαριότητα. Είναι τα πρώτα πράγματα που σχολιάζουν οι επισκέπτες.

Συχνές ερωτήσεις

Χρειάζομαι έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας;

Όχι απαραίτητα. Ένας ιδιώτης με έως δύο ακίνητα και χωρίς παροχή ξενοδοχειακών υπηρεσιών δεν χρειάζεται. Η υποχρέωση προκύπτει όταν τα ακίνητα γίνουν τρία ή περισσότερα ή όταν προσφέρεις επιπλέον υπηρεσίες. Η γραμμή δεν είναι πάντα προφανής, γι’ αυτό αξίζει να το ελέγξεις με λογιστή.

Μπορώ να νοικιάσω βραχυχρόνια ένα ακίνητο που νοικιάζω εγώ;

Μόνο αν το επιτρέπει ρητά το μισθωτήριό σου και ο ιδιοκτήτης. Η υπεκμίσθωση χωρίς συναίνεση μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία της μίσθωσης. Ξεκαθάρισέ το πάντα γραπτώς πριν προχωρήσεις.

Χρειάζεται ενεργειακό πιστοποιητικό για Airbnb;

Ναι. Ο νόμος για το ΠΕΑ αναφέρει ρητά ότι η υποχρέωση ισχύει και στη βραχυχρόνια μίσθωση. Περισσότερα στον οδηγό μας για το ενεργειακό πιστοποιητικό.

Τι πρόστιμα υπάρχουν αν δεν συμμορφωθώ;

Η λειτουργία χωρίς εγγραφή ή χωρίς ΑΜΑ τιμωρείται με πρόστιμο 50% των ακαθάριστων εσόδων της χρονιάς, τουλάχιστον 5.000 ευρώ, που διπλασιάζεται σε υποτροπή μέσα σε έναν χρόνο. Στις περιοχές με πάγωμα το ελάχιστο πρόστιμο είναι 20.000 ευρώ. Η παράβαση των προδιαγραφών κοστίζει 5.000 ευρώ, 10.000 σε υποτροπή μέσα σε έναν χρόνο και 20.000 στη συνέχεια. Αφού οι πλατφόρμες δίνουν στοιχεία στην ΑΑΔΕ, το ρίσκο δεν αξίζει.

Τελικά, αξίζει η βραχυχρόνια μίσθωση;

Η βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να είναι εξαιρετική πηγή εισοδήματος, αρκεί να μπεις σε αυτήν με ανοιχτά μάτια. Ένας ιδιοκτήτης που ξέρει το πλαίσιο, υπολογίζει σωστά τα έξοδα και μένει ενημερωμένος για τις αλλαγές κρατά την επένδυσή του κερδοφόρα και νόμιμη, χωρίς εκπλήξεις.

Πηγές και ενημέρωση

Το άρθρο βασίζεται στο ισχύον πλαίσιο: άρθρο 111 του ν. 4446/2016, όπως ισχύει (ορισμός, Μητρώο, ΑΜΑ, πρόστιμα, αναστολή εγγραφών στην Αθήνα)· ΚΥΑ 225563 ΕΞ 2025 (ΦΕΚ Β΄ 7200/31.12.2025) για την παράταση της αναστολής στην Αθήνα έως 31/12/2026· ν. 5162/2024 και ν. 5177/2025, άρθρο 44 (τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση)· ν. 5073/2023 (επιχειρηματική δραστηριότητα από τρία ακίνητα)· ν. 5170/2025 (προδιαγραφές και έλεγχοι)· ν. 5313/2026 (αναστολή εγγραφών στη Θεσσαλονίκη)· συχνές ερωτήσεις της ΑΑΔΕ για τη βραχυχρόνια διαμονή.

Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά φορολογική ή νομική συμβουλή. Επειδή οι κανόνες αλλάζουν συχνά, επιβεβαίωσε τα τρέχοντα στοιχεία στην ΑΑΔΕ ή με τον λογιστή σου πριν ξεκινήσεις.