Αγορά οικοπέδου 2026: εντός και εκτός σχεδίου, αρτιότητα, συντελεστής δόμησης και τι να ελέγξεις

Η αγορά οικοπέδου μοιάζει πιο απλή από την αγορά σπιτιού, γιατί δεν υπάρχει κτίσμα να ελεγχθεί. Στην πράξη συμβαίνει το αντίθετο: η αξία ενός οικοπέδου κρίνεται από το τι επιτρέπεται να χτίσεις σε αυτό, και αυτό δεν φαίνεται με μια επίσκεψη.

Ένα γήπεδο τεσσάρων στρεμμάτων μπορεί να είναι μη οικοδομήσιμο επειδή ο δρόμος μπροστά του δεν είναι νόμιμα κοινόχρηστος. Ένα οικόπεδο στην πόλη μπορεί να «χάνει» επιφάνεια από ρυμοτομία.

Σε αυτόν τον οδηγό θα βρεις τι ισχύει σήμερα για εντός και εκτός σχεδίου, πώς διαβάζεις αρτιότητα και συντελεστή δόμησης, ποιοι έλεγχοι χρειάζονται και πόσο κοστίζει η μεταβίβαση.

Με μια ματιά

• Εντός σχεδίου: οι όροι δόμησης (αρτιότητα, συντελεστής δόμησης, κάλυψη, ύψος) ορίζονται ανά περιοχή με ΦΕΚ και τους επιβεβαιώνει η Υπηρεσία Δόμησης (ΥΔΟΜ).
• Εκτός σχεδίου, κανόνας: ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο· κατοικία έως 186 τ.μ. στα πρώτα 4 στρέμματα, ύψος έως 7,50 μ., έως δύο όροφοι.
• Πρόσωπο σε δρόμο: μετά την ΟλΣτΕ 176/2023, ο δρόμος πρέπει να είναι νόμιμα υφιστάμενος κοινόχρηστος. Το προεδρικό διάταγμα για την αναγνώριση των δρόμων δεν έχει εκδοθεί έως τον Οκτώβριο του 2026.
• Παρεκκλίσεις (750, 1.200, 2.000 τ.μ.): δεν ισχύουν γενικά από τις 9.12.2020· διατηρούνται μεταβατικά μόνο όπου είχε υποβληθεί αίτημα προέγκρισης ή βεβαίωσης ΥΔΟΜ έως 9.12.2022, με προθεσμίες έως 30 Ιουνίου 2027 (άρθρο 133 ν. 5317/2026).
• Φόρος μεταβίβασης: 3,09% επί της φορολογητέας αξίας. Απαλλαγή πρώτης κατοικίας για οικόπεδο έως €50.000 (άγαμος) ή €100.000 (έγγαμος), συν €10.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και €15.000 από το τρίτο.
• Κτηματολόγιο: 6‰ επί της αξίας, συν πάγια €23, σε περιοχή με λειτουργούν Κτηματολόγιο.
• Έλεγχος πριν από την προκαταβολή: τίτλοι και ΚΑΕΚ, όροι δόμησης, πρόσωπο σε δρόμο, δασικός χάρτης, αρχαιολογικές ζώνες, ρέματα, αιγιαλός, ρυμοτομία, δίκτυα.

Τι διαφέρει ένα οικόπεδο εντός σχεδίου από ένα γήπεδο εκτός σχεδίου;

Οικόπεδο είναι, κατά κανόνα, η έκταση μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο πόλης ή μέσα στα όρια οικισμού. Γήπεδο, ή στην καθομιλουμένη αγροτεμάχιο, είναι η έκταση εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμού. Η διάκριση αυτή καθορίζει ποιοι κανόνες δόμησης ισχύουν.

Ποιες είναι οι τρεις βασικές κατηγορίες;

Τι ισχύει για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων;

Στους οικισμούς οι όροι δόμησης ορίζονται από την πράξη ή το διάταγμα οριοθέτησης κάθε οικισμού και διαφέρουν από περιοχή σε περιοχή. Δεν ισχύει ο κανόνας των 4 στρεμμάτων.

Το κρίσιμο ερώτημα είναι αν τα όρια του οικισμού ισχύουν νόμιμα. Το ΣτΕ ακύρωσε στο παρελθόν οριοθετήσεις από αναρμόδια όργανα και το 2025 εκδόθηκε νέο προεδρικό διάταγμα με τα κριτήρια και τη διαδικασία οριοθέτησης των οικισμών. Αν το οικόπεδο είναι στην άκρη χωριού, ζήτα από τον μηχανικό να επιβεβαιώσει σε ποια ζώνη ανήκει.

Τι σημαίνει «άρτιο και οικοδομήσιμο»;

Άρτιο είναι το οικόπεδο ή γήπεδο που έχει τουλάχιστον το ελάχιστο εμβαδόν, πρόσωπο και βάθος που ορίζει η πολεοδομική νομοθεσία για την περιοχή. Οικοδομήσιμο είναι το άρτιο ακίνητο στο οποίο, επιπλέον, δεν υπάρχει άλλο εμπόδιο για να εκδοθεί οικοδομική άδεια.

Ένα ακίνητο μπορεί να είναι άρτιο αλλά όχι οικοδομήσιμο, για παράδειγμα όταν βρίσκεται σε ζώνη απόλυτης προστασίας αρχαιοτήτων ή σε δασική έκταση.

Ποιος βεβαιώνει την αρτιότητα;

Την αρτιότητα και την οικοδομησιμότητα τις βεβαιώνει μηχανικός ή η αρμόδια ΥΔΟΜ, με βάση τοπογραφικό, τίτλους και τους ισχύοντες όρους δόμησης. Η βεβαίωση έχει και φορολογική σημασία: για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε αγορά οικοπέδου, ο νόμος απαιτεί το οικόπεδο να είναι οικοδομήσιμο κατά την αγορά, όπως βεβαιώνεται από την ΥΔΟΜ ή από μηχανικό.

Επειδή η αρτιότητα εξαρτάται συχνά από το πότε δημιουργήθηκε το ακίνητο, ο μηχανικός θα ζητήσει όλη την αλυσίδα τίτλων.

Τι ισχύει για τα οικόπεδα εκτός σχεδίου το 2026;

Ο γενικός κανόνας για τα εκτός σχεδίου είναι ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και πρόσωπο 25 μ. σε κοινόχρηστο δρόμο. Σε γήπεδα με πρόσωπο σε διεθνή, εθνική ή επαρχιακή οδό, ή σε κύρια δημοτική ή κοινοτική οδό που συνδέει οικισμούς, απαιτούνται πρόσωπο 45 μ., βάθος 50 μ. και εμβαδόν 4.000 τ.μ.

Οι κανόνες αυτοί βρίσκονται σήμερα στα άρθρα 250 έως 256 του Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας (ν. 5306/2026), όπου ενσωματώθηκαν οι διατάξεις του π.δ. του 1985 και του ν. 4759/2020.

Πόσα τετραγωνικά χτίζεις εκτός σχεδίου;

Ο συντελεστής δόμησης εκτός σχεδίου είναι κατ' αρχήν 0,18, με κάλυψη έως 10% και έως δύο ορόφους. Για κατοικία όμως ισχύει ειδικό ανώτατο όριο επιφάνειας, που είναι συνήθως ο καθοριστικός περιορισμός.

Το μέγιστο ύψος είναι 7,50 μ., με προσαύξηση 1,20 μ. αν υπάρχει κεκλιμένη στέγη. Το κτίριο απέχει κατά κανόνα 15 μ. από τα όρια του γηπέδου, με μικρότερες αποστάσεις μόνο σε ειδικές περιπτώσεις.

Παράδειγμα: σε γήπεδο 6.000 τ.μ. η κατοικία μπορεί να φτάσει τα 186 + (2.000 × 0,018) = 222 τ.μ. Ο συντελεστής 0,18 θα έδινε θεωρητικά 1.080 τ.μ., αλλά για κατοικία υπερισχύει το ειδικό όριο.

Στις οικοδομικές άδειες εκτός σχεδίου προστίθεται τέλος υπέρ του Πράσινου Ταμείου 5% επί του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου (5‰ αν χρησιμοποιείται αναλυτικός προϋπολογισμός), με ελάχιστο €250 και μέγιστο €5.000.

Γιατί το «πρόσωπο σε δρόμο» είναι το πιο κρίσιμο σημείο;

Με την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ 176/2023 κρίθηκε ότι δεν αρκεί το εμβαδόν: το γήπεδο πρέπει να έχει πρόσωπο σε νόμιμα υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό. Ένας αγροτικός δρόμος που απλώς χρησιμοποιείται ή έχει ασφαλτοστρωθεί δεν είναι απαραίτητα κοινόχρηστος με την πολεοδομική έννοια.

Νεότερες αποφάσεις ακολουθούν την ίδια γραμμή. Με την ΣτΕ 989/2026 απορρίφθηκε έφεση, οπότε έμεινε σε ισχύ η ακύρωση άδειας εκτός σχεδίου για γήπεδο χωρίς πρόσωπο σε νόμιμη οδό. Η απόφαση δέχθηκε ότι η προθεσμία προσβολής από τρίτους μετρά από την πραγματική γνώση της άδειας, όχι αυτόματα από την έκδοσή της. Μια άδεια μπορεί δηλαδή να αμφισβητηθεί και αφού ξεκινήσουν οι εργασίες.

Ο Κώδικας προβλέπει κύρωση του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου με απόφαση της αποκεντρωμένης διοίκησης, με κριτήρια που ορίζει προεδρικό διάταγμα· το διάταγμα αυτό έως τον Οκτώβριο του 2026 δεν έχει εκδοθεί. Σύμφωνα με τον προγραμματισμό που ανακοίνωσε το ΥΠΕΝ τον Μάρτιο του 2026, η αναγνώριση των δρόμων τοποθετείται μέσα στο 2027· πρόκειται για εκτίμηση, όχι δεσμευτική προθεσμία.

Μέχρι τότε, ο Κώδικας επιτρέπει κατ' εξαίρεση αναγνώριση κοινόχρηστης οδού με ειδική τεχνική μελέτη. Στην πράξη, χρειάζεσαι γραπτή γνώμη μηχανικού για τον χαρακτήρα του δρόμου πριν από οποιαδήποτε δέσμευση.

Ισχύουν ακόμη οι παρεκκλίσεις αρτιότητας;

Όχι ως γενικός κανόνας. Από τις 9.12.2020 (ν. 4759/2020) δεν δημιουργούνται νέα δικαιώματα δόμησης για γήπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων με βάση τις παλιές παρεκκλίσεις.

Μεταβατικά, γήπεδα που ήταν άρτια κατά παρέκκλιση μπορούν ακόμη να οικοδομηθούν μόνο αν ο ιδιοκτήτης είχε υποβάλει έως τις 9.12.2022 αίτημα για προέγκριση οικοδομικής άδειας ή για βεβαίωση της ΥΔΟΜ (άρθρο 273 του Κώδικα). Με το άρθρο 133 του ν. 5317/2026 (ΦΕΚ Α΄ 108/10.7.2026):

• όποιος είχε ζητήσει βεβαίωση της ΥΔΟΜ πρέπει να υποβάλει αίτηση για οικοδομική άδεια ή προέγκριση έως τις 30 Ιουνίου 2027·
• οι προεγκρίσεις που είχαν εκδοθεί με αυτή τη διάταξη και έληγαν νωρίτερα ισχύουν έως τις 30 Ιουνίου 2027.

Αν σου προτείνουν γήπεδο 1.200 ή 2.000 τ.μ. ως «οικοδομήσιμο», ζήτα να δεις το αίτημα που είχε υποβληθεί έως το 2022. Χωρίς αυτό, κατά κανόνα δεν οικοδομείται για κατοικία.

Πώς διαβάζεις τον συντελεστή δόμησης και την κάλυψη;

Ο συντελεστής δόμησης (ΣΔ) δείχνει πόσα τετραγωνικά κύριων χώρων επιτρέπεται να χτιστούν σε σχέση με το εμβαδόν του οικοπέδου. Πολλαπλασιάζεις το εμβαδόν με τον ΣΔ και βρίσκεις τη μέγιστη δόμηση.

Η κάλυψη δείχνει πόσο από την επιφάνεια του οικοπέδου καλύπτει το κτίριο σε κάτοψη, ενώ το ύψος ορίζει σε πόσους ορόφους «απλώνεται» η δόμηση.

Η πραγματική δόμηση μπορεί να βγει μικρότερη, λόγω αποστάσεων από τα όρια, πρασιάς και σχήματος του οικοπέδου.

Πού βρίσκεις τους όρους δόμησης;

Η πιο ασφαλής πηγή είναι η Υπηρεσία Δόμησης του δήμου, που βεβαιώνει τους ισχύοντες όρους για το συγκεκριμένο ακίνητο. Πρώτη εικόνα δίνει η Ηλεκτρονική Πολεοδομία του ΥΠΕΝ (e-poleodomia.gov.gr), με ψηφιοποιημένα ρυμοτομικά, όρια οικισμών και πολεοδομικές πράξεις για πολλές περιοχές, χωρίς όμως να είναι πάντα πλήρης.

Τι άλλαξε με τα «μπόνους» του ΝΟΚ;

Η Ολομέλεια του ΣτΕ έκρινε αντισυνταγματικά τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που αύξαναν τον συντελεστή δόμησης και το ύψος, καθώς και ορισμένες εξαιρέσεις χώρων από τον συντελεστή. Γι' αυτό, όταν υπολογίζεις τι χτίζεις σε ένα οικόπεδο, βάσισε τον υπολογισμό μόνο στους βασικούς όρους δόμησης και όχι σε πρόσθετο «μπόνους».

Τι πρέπει να ελέγξεις πριν από την αγορά οικοπέδου;

Ο έλεγχος πριν από την αγορά οικοπέδου έχει νομικό σκέλος (κυριότητα, βάρη) και τεχνικό-πολεοδομικό (τι επιτρέπεται να χτιστεί), και ολοκληρώνεται πριν από την προκαταβολή.

Τίτλοι, Κτηματολόγιο και ΚΑΕΚ

Ζήτα τον τίτλο του πωλητή και τους προηγούμενους τίτλους, συνήθως για τουλάχιστον 20 χρόνια. Έλεγξε ότι ο ΚΑΕΚ, το εμβαδόν και τα όρια στο Κτηματολόγιο συμφωνούν με τους τίτλους και την πραγματικότητα.

Συχνές παγίδες είναι οι αποκλίσεις εμβαδού, οι εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη», τα εξ αδιαιρέτου και οι υποθήκες. Ο νομικός έλεγχος ακινήτου καλύπτει τίτλους, βάρη και εγγραφές στο Κτηματολόγιο.

Δασικός χάρτης

Έλεγξε αν το ακίνητο ή τμήμα του εμφανίζεται ως δασικό στον δασικό χάρτη, μέσω της πλατφόρμας του Κτηματολογίου. Σε δασικές εκτάσεις δεν επιτρέπεται κατά κανόνα δόμηση κατοικίας, και ο Κώδικας προβλέπει απόσταση 10 μ. από το όριο δασικής έκτασης.

Αν ο χαρακτηρισμός είναι λάθος, υπάρχουν διαδικασίες διόρθωσης, όπως η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, που υποβάλλεται ηλεκτρονικά χωρίς τέλος. Μην αγοράσεις όμως με την υπόσχεση ότι «θα διορθωθεί».

Αρχαιολογικές ζώνες, Natura και ειδικά καθεστώτα

Σε κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους ισχύουν ζώνες προστασίας, όπου η δόμηση απαγορεύεται ή απαιτεί έγκριση της αρμόδιας Εφορείας Αρχαιοτήτων. Σε περιοχές Natura και σε προστατευόμενες περιοχές μπορεί να ισχύουν αυστηρότερη αρτιότητα και ειδικοί όροι.

Επίσης, ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου μπορεί να ορίζουν διαφορετική αρτιότητα, χρήσεις γης ή όρους από τον γενικό κανόνα.

Ρέματα και αιγιαλός

Αν από το οικόπεδο περνά ή συνορεύει ρέμα, ισχύουν περιορισμοί δόμησης από την όχθη. Το ζήτημα γίνεται πιο σύνθετο όταν το ρέμα δεν έχει οριοθετηθεί.

Ο αιγιαλός και η παραλία είναι κοινόχρηστα και δεν ανήκουν σε ιδιώτη. Σε παραθαλάσσιο γήπεδο έλεγξε αν έχει καθοριστεί η γραμμή αιγιαλού και ποιες αποστάσεις δόμησης ισχύουν.

Ρυμοτομία και απαλλοτριώσεις

Στα οικόπεδα εντός σχεδίου έλεγξε αν τμήμα του ρυμοτομείται, δηλαδή προορίζεται για δρόμο ή κοινόχρηστο χώρο. Έλεγξε επίσης αν έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής και αν εκκρεμεί εισφορά σε γη ή σε χρήμα.

Ένα οικόπεδο μπορεί επίσης να χρειάζεται προσκύρωση τμήματος από τον γείτονα για να γίνει άρτιο, κάτι που σημαίνει κόστος και καθυστέρηση.

Τοπογραφικό, δουλείες, πρόσβαση και δίκτυα

Το τοπογραφικό διάγραμμα επιβεβαιώνει όρια, εμβαδόν, πρόσωπο και αρτιότητα. Κατά κανόνα επισυνάπτεται στο συμβόλαιο αγοράς οικοπέδου ή γηπέδου. Με τον ν. 5293/2026 δεν απαιτείται σε περιοχές με λειτουργούν Κτηματολόγιο και κυρωμένη πράξη εφαρμογής, εφόσον η μεταβίβαση δεν μεταβάλλει τα όρια.

Έλεγξε αν υπάρχουν δουλείες, όπως δικαίωμα διόδου τρίτου, και αν η δική σου πρόσβαση στηρίζεται σε ξένη ιδιοκτησία. Ρώτα επίσης τον ΔΕΔΔΗΕ και τον πάροχο ύδρευσης αν και με ποιο κόστος γίνεται σύνδεση, γιατί σε απομακρυσμένα γήπεδα η επέκταση δικτύου κοστίζει.

Βεβαίωση μηχανικού για οικόπεδο

Στη μεταβίβαση οικοπέδου ή γηπέδου χωρίς κτίσμα, ο μηχανικός βεβαιώνει, μετά από αυτοψία, ότι στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα. Αν υπάρχει μικρή κατασκευή, όπως αποθήκη ή περίφραξη, αυτή πρέπει να είναι νόμιμη ή τακτοποιημένη.

Αυτή δεν είναι βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας· αν σκοπεύεις να χτίσεις, ζήτα ρητά και τη δεύτερη.

Ένας ανεξάρτητος τεχνικός έλεγχος από μηχανικό που δεν έχει επιλέξει ο πωλητής σού δίνει καθαρή εικόνα για όρους δόμησης, πρόσωπο σε δρόμο και περιορισμούς.

Πόσο κοστίζει η αγορά οικοπέδου;

Τα βασικά έξοδα είναι ο φόρος μεταβίβασης 3,09%, η αμοιβή συμβολαιογράφου, τα τέλη Κτηματολογίου, η αμοιβή μηχανικού και, αν υπάρχει, η μεσιτική αμοιβή. Ο φόρος υπολογίζεται στο μεγαλύτερο ποσό μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.

Ισχύει απαλλαγή πρώτης κατοικίας για οικόπεδο;

Ναι, υπό προϋποθέσεις. Η απαλλαγή καλύπτει αξία έως €50.000 για άγαμο και €100.000 για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, με προσαύξηση €10.000 για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και €15.000 για το τρίτο και κάθε επόμενο.

Το οικόπεδο πρέπει να είναι οικοδομήσιμο κατά την αγορά και η απαλλαγή δίνεται μία φορά. Οι υπόλοιπες προϋποθέσεις αναλύονται στον οδηγό μας για τα έξοδα αγοράς ακινήτου.

Αριθμητικό παράδειγμα

Ζευγάρι με ένα παιδί αγοράζει οικόπεδο εντός σχεδίου με τίμημα €80.000 και αντικειμενική αξία €60.000. Η φορολογητέα αξία είναι €80.000.

Το παράδειγμα είναι ενδεικτικό· οι πάγιες χρεώσεις και οι αμοιβές μηχανικού διαφέρουν ανά περίπτωση.

Πόσος είναι ο ΕΝΦΙΑ για οικόπεδο;

Ο ΕΝΦΙΑ για οικόπεδο εντός σχεδίου ισούται με το εμβαδόν επί έναν συντελεστή που εξαρτάται από τη μοναδιαία αξία ανά τ.μ. Για γήπεδο εκτός σχεδίου ο βασικός συντελεστής είναι €1 ανά στρέμμα, με συντελεστές θέσης και χρήσης.

Για παράδειγμα, οικόπεδο 500 τ.μ. με μοναδιαία αξία €250/τ.μ. έχει συντελεστή €0,2470/τ.μ., άρα κύριο φόρο περίπου €123,50 τον χρόνο. Καλλιεργούμενο γήπεδο 5.000 τ.μ. με συντελεστή θέσης 1,2 πληρώνει περίπου 5.000 × 0,001 × 1,2 × 2,0 = €12.

Αν χτιστεί κατοικία σε γήπεδο εκτός σχεδίου, ο φόρος του γηπέδου πολλαπλασιάζεται κατά κανόνα με συντελεστή 5, με εξαίρεση τη μοναδική κατοικία κάτω των 150 τ.μ.

Πόσο κοστίζει η οικοδομική άδεια και η ανέγερση;

Το κόστος οικοδομικής άδειας δεν είναι ενιαίο ποσό: περιλαμβάνει αμοιβές μηχανικών για τις μελέτες, κρατήσεις και εισφορές επί του προϋπολογισμού, καθώς και τέλη για την έκδοση μέσω του e-Άδειες. Εκτός σχεδίου προστίθεται τέλος 5% υπέρ του Πράσινου Ταμείου, από €250 έως €5.000.

Το κόστος ανέγερσης ανά τ.μ. διαφέρει πολύ ανάλογα με την περιοχή, την πρόσβαση, το έδαφος και τις προδιαγραφές. Ζήτα από μηχανικό εκτίμηση για το συγκεκριμένο κτίριο που χωράει στο οικόπεδο, όχι μέσο όρο αγοράς.

Αν θέλεις να μάθεις αν η ζητούμενη τιμή αντιστοιχεί στη δόμηση που πράγματι επιτρέπεται, μπορείς να εξετάσεις μια πλήρη εκτίμηση ακινήτου με αυτοψία.

Checklist: τι πρέπει να ελέγξεις πριν δώσεις προκαταβολή;

1. Αν το ακίνητο είναι εντός σχεδίου, σε οικισμό ή εκτός σχεδίου, και ποιο πλαίσιο όρων δόμησης ισχύει.
2. Αν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο σήμερα, με γραπτή βεβαίωση μηχανικού ή ΥΔΟΜ.
3. Εκτός σχεδίου: αν ο δρόμος μπροστά του είναι νόμιμα κοινόχρηστος, με πρόσωπο τουλάχιστον 25 μ.
4. Αν η οικοδομησιμότητα στηρίζεται σε παρέκκλιση: αν υπάρχει αίτημα έως 9.12.2022 και αν προλαβαίνεις την προθεσμία της 30ής Ιουνίου 2027.
5. Συντελεστή δόμησης, κάλυψη, ύψος και πόσα τετραγωνικά χωράνε στην πράξη.
6. Τίτλους, Κτηματολόγιο, ΚΑΕΚ, εμβαδόν και βάρη.
7. Δασικό χάρτη, αρχαιολογικές ζώνες, Natura, ρέματα και αιγιαλό.
8. Ρυμοτομία, πράξη εφαρμογής, εισφορές και ανάγκη προσκύρωσης.
9. Δουλείες, πρόσβαση και δυνατότητα σύνδεσης με ρεύμα και νερό.
10. Συνολικό κόστος: φόρο, συμβολαιογράφο, Κτηματολόγιο, μηχανικό, άδεια και κατασκευή.

Αν ψάχνεις ακόμη το κατάλληλο ακίνητο, μπορείς να δεις οικόπεδα προς πώληση στον χάρτη και να φιλτράρεις ανά περιοχή και εμβαδόν.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να χτίσω σε οικόπεδο 2 στρεμμάτων εκτός σχεδίου;

Κατά κανόνα όχι, γιατί το γενικό όριο είναι 4.000 τ.μ. Εξαίρεση υπάρχει μόνο για γήπεδα που ήταν άρτια κατά παρέκκλιση και για τα οποία είχε υποβληθεί αίτημα προέγκρισης ή βεβαίωσης ΥΔΟΜ έως τις 9.12.2022. Σε αυτή την περίπτωση η αίτηση για οικοδομική άδεια ή προέγκριση πρέπει να υποβληθεί έως τις 30.6.2027, ενώ οι ήδη εκδοθείσες προεγκρίσεις ισχύουν έως την ίδια ημερομηνία.

Τι σημαίνει «τυφλό» οικόπεδο;

Τυφλό λέγεται το γήπεδο που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Εκτός σχεδίου κατά κανόνα δεν είναι οικοδομήσιμο για κατοικία, όσο μεγάλο κι αν είναι. Ούτε αρκεί ένας ασφαλτοστρωμένος δρόμος, αν δεν είναι νόμιμα κοινόχρηστος.

Μπορώ να ενώσω δύο μικρά αγροτεμάχια για να χτίσω;

Ναι, υπό προϋποθέσεις. Το ενιαίο γήπεδο πρέπει να φτάνει τουλάχιστον τα 4.000 τ.μ. και τουλάχιστον ένα από τα γήπεδα που ενώνονται να ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο με τους κανόνες που ίσχυαν έως τις 9.12.2020. Πρέπει επίσης να πληρούνται οι υπόλοιπες προϋποθέσεις, όπως το πρόσωπο σε δρόμο.

Πόσο ισχύει η βεβαίωση μηχανικού για τη μεταβίβαση;

Δύο μήνες από την υπογραφή της. Αν το συμβόλαιο καθυστερήσει, χρειάζεται νέα βεβαίωση.

Χρειάζεται ταυτότητα κτιρίου για αγορά οικοπέδου;

Όχι, αν στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα. Χρειάζεται βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχει κτίσμα ή ότι όσα υπάρχουν είναι νόμιμα ή τακτοποιημένα.

Τι κάνω αν το οικόπεδο εμφανίζεται δασικό στον δασικό χάρτη;

Ζήτα από μηχανικό ή δικηγόρο να εξετάσει αν πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα ή για χαρακτηρισμό που απαιτεί άλλη διαδικασία. Μέχρι να διορθωθεί, η δόμηση στο συγκεκριμένο τμήμα κατά κανόνα δεν επιτρέπεται, και αυτό πρέπει να επηρεάσει την τιμή ή την απόφασή σου.

Παίρνω στεγαστικό δάνειο για αγορά οικοπέδου;

Εξαρτάται από την πολιτική κάθε τράπεζας· η χρηματοδότηση οικοπέδου είναι συνήθως πιο περιορισμένη από της κατοικίας και συχνά συνδέεται με ανέγερση. Σε κάθε περίπτωση, η τράπεζα θα ζητήσει νομικό έλεγχο και εκτίμηση.

Το οικόπεδο εντός σχεδίου είναι πάντα οικοδομήσιμο;

Όχι πάντα. Μπορεί να μην πληροί την αρτιότητα της περιοχής, να ρυμοτομείται, να χρειάζεται προσκύρωση ή να βρίσκεται σε αρχαιολογική ζώνη. Η ένταξη στο σχέδιο είναι προϋπόθεση, όχι εγγύηση.

Τι γίνεται αν πουλήσω οικόπεδο που αγόρασα με απαλλαγή;

Η απαλλαγή δίνεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα μείνει στην κυριότητά σου τουλάχιστον πέντε χρόνια. Αν το μεταβιβάσεις νωρίτερα, πρέπει πριν από τη μεταβίβαση να καταβάλεις τον φόρο που αναλογεί.

Τελικά, αξίζει η αγορά οικοπέδου το 2026;

Μπορεί να αξίζει, αν γνωρίζεις με βεβαιότητα τι επιτρέπεται να χτίσεις. Η τιμή ενός οικοπέδου είναι στην ουσία η τιμή της δόμησης που σου επιτρέπει, και όχι των στρεμμάτων.

Στα εκτός σχεδίου, το 2026 προστίθεται η αβεβαιότητα για τους δρόμους και η μεταβατική προθεσμία των παρεκκλίσεων έως τις 30 Ιουνίου 2027.

Γι' αυτό, πριν δώσεις προκαταβολή, ζήτα γραπτή βεβαίωση αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, έλεγξε τίτλους και Κτηματολόγιο και υπολόγισε το συνολικό κόστος μέχρι το κλειδί. Ό,τι δεν τεκμηριώνεται πριν από την υπογραφή, μην το πληρώσεις ως δεδομένο.

Πηγές και ενημέρωση

Το άρθρο βασίζεται στον Κώδικα Χωροταξίας-Πολεοδομίας (ν. 5306/2026, ιδίως άρθρα 250–256 και 273), στον ν. 5317/2026 (άρθρο 133), στον ν. 5293/2026, στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025), στην ΚΥΑ για τα τέλη Κτηματολογίου (ΦΕΚ Β΄ 64/13.1.2026), στη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΟλΣτΕ 176/2023, ΣτΕ 989/2026, αποφάσεις για τον ΝΟΚ) και σε ανακοινώσεις του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και του Ελληνικού Κτηματολογίου.

Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική ή τεχνική συμβουλή. Επειδή το πλαίσιο για τη δόμηση, ιδίως εκτός σχεδίου, αλλάζει συχνά και κάθε ακίνητο έχει τις δικές του ιδιαιτερότητες, πριν από οποιαδήποτε αγορά είναι σκόπιμο να επιβεβαιώσεις τι ισχύει στη δική σου περίπτωση με μηχανικό και δικηγόρο.