Εξ αδιαιρέτου, επικαρπία και ψιλή κυριότητα: τι σημαίνουν όταν αγοράζεις ή κληρονομείς ακίνητο (2026)

Ένα ακίνητο εξ αδιαιρέτου ανήκει σε περισσότερους ιδιοκτήτες μαζί, χωρίς να έχει χωριστεί ποιο κομμάτι ανήκει στον καθένα. Η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα, από την άλλη, «σπάνε» την ιδιοκτησία σε δύο: ο ένας χρησιμοποιεί το ακίνητο και εισπράττει τα ενοίκια, ο άλλος έχει τον τίτλο.

Οι έννοιες αυτές εμφανίζονται όταν κληρονομείς ένα σπίτι με τα αδέλφια σου, όταν οι γονείς σου μεταβιβάζουν ένα ακίνητο κρατώντας την επικαρπία, αλλά και σε αγγελίες όπου ένα «φθηνό» ακίνητο αφορά μόνο ποσοστό ή μόνο ψιλή κυριότητα.

Παρακάτω θα βρεις τι σημαίνει κάθε όρος, ποιος πληρώνει ΕΝΦΙΑ και επισκευές, πού πάει η επικαρπία μετά θάνατον και τι να ελέγξεις πριν αγοράσεις.

Με μια ματιά

• Επικαρπία είναι το δικαίωμα να χρησιμοποιείς ένα ξένο ακίνητο και να εισπράττεις τα ενοίκιά του (ΑΚ 1142). Ο ιδιοκτήτης χωρίς χρήση έχει την ψιλή κυριότητα.
• Η επικαρπία, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά, αποσβήνεται με τον θάνατο του επικαρπωτή (ΑΚ 1167) και ο ψιλός κύριος γίνεται αυτοδίκαια πλήρης κύριος.
• Η επανένωση λόγω θανάτου του επικαρπωτή δεν φορολογείται, εφόσον η ψιλή κυριότητα έχει ήδη φορολογηθεί. Υπάρχουν όμως εξαιρέσεις: αναβολή φόρου σε κληρονομιά ή δωρεά και αγορά ψιλής κυριότητας με παρακράτηση επικαρπίας.
• Για τους φόρους και τον ΕΝΦΙΑ, η επικαρπία αξίζει από 8/10 της πλήρους κυριότητας (επικαρπωτής έως 20 ετών) έως 1/10 (άνω των 80). Η ψιλή κυριότητα αντιστοιχεί στο υπόλοιπο.
• Στο ακίνητο εξ αδιαιρέτου κάθε συγκύριος μπορεί να πουλήσει ελεύθερα το ποσοστό του, αλλά για την πώληση ολόκληρου του ακινήτου χρειάζεται η υπογραφή όλων (ΑΚ 793).
• Κάθε συγκύριος μπορεί να ζητήσει οποτεδήποτε διανομή (ΑΚ 795). Η δικαστική διανομή γίνεται αυτούσια ή, αν αυτό δεν είναι εφικτό, με πλειστηριασμό.
• Οι τράπεζες χρηματοδοτούν κατά κανόνα αγορά πλήρους κυριότητας· αγορά ποσοστού ή ψιλής κυριότητας χρηματοδοτείται δύσκολα.

Τι σημαίνει εξ αδιαιρέτου, επικαρπία και ψιλή κυριότητα;

Εξ αδιαιρέτου σημαίνει ότι περισσότεροι είναι μαζί ιδιοκτήτες ολόκληρου του ακινήτου, ο καθένας με ένα ιδανικό ποσοστό, π.χ. 50% ή 1/3. Επικαρπία και ψιλή κυριότητα σημαίνουν ότι η χρήση και ο τίτλος του ίδιου ακινήτου ανήκουν σε διαφορετικά πρόσωπα.

Συγκυριότητα εξ αδιαιρέτου

Σύμφωνα με το άρθρο 1113 του Αστικού Κώδικα, όταν η κυριότητα ανήκει σε περισσότερους «εξ αδιαιρέτου κατ' ιδανικά μέρη», εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία (ΑΚ 785 επ.). Αν δεν προκύπτει κάτι διαφορετικό, τα μερίδια θεωρούνται ίσα.

Το «ιδανικό» μερίδιο δεν είναι συγκεκριμένο δωμάτιο ή όροφος: με 50% εξ αδιαιρέτου είσαι συνιδιοκτήτης στο σύνολο, όχι ιδιοκτήτης της μισής κουζίνας.

Μην το μπερδεύεις με το ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου (τα χιλιοστά) που συνοδεύει κάθε διαμέρισμα πολυκατοικίας. Εκεί το διαμέρισμα είναι αυτοτελής ιδιοκτησία και η συγκυριότητα αφορά μόνο το οικόπεδο και τους κοινόχρηστους χώρους (ΑΚ 1117).

Επικαρπία και ψιλή κυριότητα

Η επικαρπία είναι, κατά το ΑΚ 1142, το εμπράγματο δικαίωμα του επικαρπωτή «να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας όμως ακέραιη την ουσία του». Συνιστάται με δικαιοπραξία, π.χ. συμβόλαιο ή διαθήκη, ή με χρησικτησία (ΑΚ 1143).

Ο ψιλός κύριος είναι ο ιδιοκτήτης όσο υπάρχει επικαρπία: έχει τον τίτλο, αλλά όχι τη χρήση ούτε τα ενοίκια.

Η πιο συχνή περίπτωση είναι η γονική παροχή ή δωρεά με παρακράτηση επικαρπίας: ο γονιός μεταβιβάζει την ψιλή κυριότητα στο παιδί και συνεχίζει να μένει στο σπίτι ισόβια. Για τη σύγκριση γονικής παροχής, δωρεάς και κληρονομιάς υπάρχει ξεχωριστός οδηγός της σειράς.

Τι δικαιώματα και υποχρεώσεις έχουν ο επικαρπωτής και ο ψιλός κύριος;

Ο επικαρπωτής μένει στο ακίνητο ή το νοικιάζει και πληρώνει τη συνήθη συντήρηση. Ο ψιλός κύριος βαρύνεται κατά κανόνα με τις έκτακτες επισκευές και μπορεί να πουλήσει τον τίτλο του.

Ο επικαρπωτής οφείλει να διατηρεί τον μέχρι τώρα οικονομικό προορισμό του ακινήτου, να το μεταχειρίζεται με επιμέλεια και να μην κάνει ουσιώδεις μεταβολές (ΑΚ 1148). Δεν ευθύνεται για τη φθορά από την κανονική χρήση (ΑΚ 1158).

Ποιος πληρώνει ΕΝΦΙΑ σε ακίνητο με επικαρπία;

Πληρώνουν και οι δύο: ο επικαρπωτής ένα κλάσμα του ΕΝΦΙΑ της πλήρους κυριότητας, που μειώνεται με την ηλικία του, και ο ψιλός κύριος το υπόλοιπο.

Η κλίμακα προβλέπεται στο άρθρο 9 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025), όπου ενσωματώθηκε ο ν. 4223/2013. Αν επικαρπωτής είναι νομικό πρόσωπο, το μερίδιό του είναι πάντα 8/10.

Απέναντι στην ΑΑΔΕ ο καθένας ευθύνεται μόνο για το δικό του μέρος. Στις μεταξύ τους σχέσεις, το ΑΚ 1155 θέλει τον επικαρπωτή να φέρει τα τακτικά δημόσια βάρη, οπότε αν επιθυμείτε άλλη κατανομή, συμφωνήστε τη ρητά.

Ποιος πληρώνει τις επισκευές;

Ο επικαρπωτής πληρώνει τη συνήθη συντήρηση, π.χ. μια βλάβη στη βρύση, και ειδοποιεί αμέσως τον ψιλό κύριο για τις έκτακτες επισκευές. Οφείλει επίσης να ασφαλίζει το ακίνητο με έξοδά του, όταν το επιβάλλει η τακτική διαχείριση (ΑΚ 1154).

Αν ο επικαρπωτής κάνει δαπάνες που δεν τον βαρύνουν, μπορεί να τις αναζητήσει από τον κύριο (ΑΚ 1157). Οι σχετικές αξιώσεις παραγράφονται έξι μήνες μετά την απόδοση του ακινήτου (ΑΚ 1165).

Μπορεί ο επικαρπωτής να νοικιάσει το ακίνητο;

Ναι. Η επικαρπία δεν μεταβιβάζεται, αλλά η άσκησή της μπορεί να παραχωρηθεί σε άλλον (ΑΚ 1166), άρα μπορεί να το εκμισθώσει και να δηλώνει ο ίδιος το ενοίκιο στο Ε2.

Αν η επικαρπία λήξει ενώ τρέχει η μίσθωση, εφαρμόζονται αναλογικά οι κανόνες για την πώληση μισθωμένου ακινήτου (ΑΚ 1164), οπότε ο πλήρης κύριος κατά κανόνα υπεισέρχεται στη μίσθωση.

Πού πάει η επικαρπία μετά τον θάνατο του επικαρπωτή;

Η επικαρπία δεν κληρονομείται. Με τον θάνατο του επικαρπωτή αποσβήνεται (ΑΚ 1167) και ενώνεται αυτοδίκαια με την ψιλή κυριότητα, οπότε ο ψιλός κύριος γίνεται πλήρης κύριος χωρίς νέο συμβόλαιο.

Το ίδιο ισχύει όταν λήξει μια χρονική επικαρπία, όταν ο επικαρπωτής παραιτηθεί (ΑΚ 1169) ή όταν επικαρπία και κυριότητα ενωθούν στο ίδιο πρόσωπο (ΑΚ 1168).

Πληρώνεις φόρο όταν επανενώνεται η επικαρπία;

Κατά κανόνα όχι, αν η ψιλή κυριότητα έχει ήδη φορολογηθεί. Η εγκύκλιος Ε.2009/2026 της ΑΑΔΕ (5 Μαρτίου 2026) επιβεβαιώνει ότι τότε «δεν γεννάται περαιτέρω φορολογική υποχρέωση» ούτε υποχρέωση δήλωσης.

Σε δύο περιπτώσεις, όμως, οφείλεται φόρος κατά την επανένωση:

Στην κληρονομιά και στη δωρεά ψιλής κυριότητας, ο κανόνας είναι η αναβολή του φόρου μέχρι την επανένωση. Ο ψιλός κύριος μπορεί όμως να ζητήσει με δήλωση άμεση φορολόγηση στην αξία της ψιλής κυριότητας, οπότε η μεταγενέστερη επανένωση δεν φορολογείται. Επειδή στην αναβολή ο φόρος υπολογίζεται στη μελλοντική αξία, συζήτησε την επιλογή με τον λογιστή σου.

Διαφορετική είναι η παραίτηση του επικαρπωτή χωρίς αντάλλαγμα: κατά την ίδια εγκύκλιο φορολογείται ως δωρεά προς τον ψιλό κύριο, για τα δέκατα που δεν έχουν φορολογηθεί.

Τι πρέπει να κάνεις πρακτικά μετά τον θάνατο του επικαρπωτή;

• Έλεγξε αν η ψιλή κυριότητα φορολογήθηκε ήδη ή αν ο φόρος είχε αναβληθεί.
• Ενημέρωσε το Ε9. Επειδή ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με τα δικαιώματα της 1ης Ιανουαρίου, η αλλαγή φαίνεται από το επόμενο έτος.
• Βεβαιώσου ότι το κτηματολογικό φύλλο εμφανίζει την απόσβεση της επικαρπίας, για μελλοντική πώληση ή δάνειο.
• Αν το ακίνητο είναι μισθωμένο, τακτοποίησε τη δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, αφού εκμισθωτής είσαι πλέον εσύ.

Πόσο αξίζει η επικαρπία και η ψιλή κυριότητα για τους φόρους;

Η ισόβια επικαρπία αξίζει ένα κλάσμα της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, και η ψιλή κυριότητα το υπόλοιπο. Στον φόρο κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής (ΚΦΠ άρθρο 65) και στον φόρο μεταβίβασης (ΚΦΠ άρθρο 25) ισχύουν τα ίδια κλάσματα με τον ΕΝΦΙΑ.

Χρονική επικαρπία

Όταν η επικαρπία έχει ορισμένη διάρκεια, η αξία της είναι 1/20 της πλήρους αξίας για κάθε έτος και δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 8/10. Το κλάσμα έτους υπολογίζεται ως ολόκληρο έτος. Αν η επικαρπία λήξει πρόωρα, π.χ. λόγω θανάτου, ο φόρος μπορεί να διορθωθεί με τροποποιητική δήλωση.

Παράδειγμα υπολογισμού

Η μητέρα, 74 ετών, μεταβιβάζει στον γιο της την ψιλή κυριότητα ενός διαμερίσματος με φορολογητέα αξία 150.000 ευρώ και κρατά ισόβια επικαρπία.

• Αξία επικαρπίας (άνω των 70): 2/10 × 150.000 = 30.000 ευρώ
• Αξία ψιλής κυριότητας: 150.000 − 30.000 = 120.000 ευρώ

Αν ο ΕΝΦΙΑ πλήρους κυριότητας είναι 450 ευρώ, η μητέρα χρεώνεται τα 2/10, δηλαδή 90 ευρώ, και ο γιος τα 8/10, δηλαδή 360 ευρώ. Όταν η μητέρα περάσει τα 80, η αναλογία γίνεται 1/10 και 9/10.

Η φορολογητέα αξία δεν ταυτίζεται με την αγοραία. Για πώληση, διανομή ή συμβιβασμό με συγκυρίους, μια πλήρης εκτίμηση ακινήτου με αυτοψία δίνει πιο ρεαλιστική βάση συζήτησης.

Μπορεί ο ψιλός κύριος να πουλήσει το ακίνητο;

Μπορεί να πουλήσει μόνο την ψιλή κυριότητα, και μάλιστα χωρίς τη συναίνεση του επικαρπωτή. Ο αγοραστής αποκτά τον τίτλο, αλλά ο επικαρπωτής συνεχίζει να μένει στο σπίτι ή να εισπράττει το ενοίκιο μέχρι να λήξει η επικαρπία. Για πώληση σε πλήρη κυριότητα υπογράφουν και οι δύο.

Επειδή ο χρονικός ορίζοντας είναι αβέβαιος, η ψιλή κυριότητα πουλιέται συνήθως αισθητά φθηνότερα από την πλήρη, και η έκπτωση μεγαλώνει όσο νεότερος είναι ο επικαρπωτής.

Τι να προσέξεις αν αγοράζεις ψιλή κυριότητα

• Θα πληρώσεις φόρο μεταβίβασης στην αξία της ψιλής κυριότητας, όχι της πλήρους.
• Αν ο πωλητής κρατά την επικαρπία, όταν πεθάνει θα οφείλεις φόρο κληρονομιάς για τα δέκατα που δεν φορολογήθηκαν στην αγορά. Υπολόγισέ τον από την αρχή.
• Έλεγξε αν η επικαρπία είναι ισόβια ή χρονική, αν ανήκει σε ένα ή περισσότερα πρόσωπα και αν υπάρχουν μισθώσεις που θα δεσμεύσουν και εσένα.

Σπίτι εξ αδιαιρέτου: τι δικαιώματα έχει κάθε συγκύριος;

Κάθε συγκύριος μπορεί να χρησιμοποιεί το κοινό ακίνητο χωρίς να εμποδίζει τους άλλους και μοιράζεται ενοίκια και έξοδα κατά το ποσοστό του. Οι αποφάσεις διαχείρισης παίρνονται με πλειοψηφία ή ομόφωνα, όπως δείχνει ο πίνακας.

Τι γίνεται αν ένας συγκύριος μένει μόνος του στο σπίτι;

Αν ένας συγκύριος χρησιμοποιεί αποκλειστικά το κοινό ακίνητο, η νομολογία του Αρείου Πάγου δέχεται ότι οι υπόλοιποι μπορούν να ζητήσουν αποζημίωση χρήσης. Υπολογίζεται συνήθως με βάση τη μισθωτική αξία των ποσοστών τους για το διάστημα της αποκλειστικής χρήσης και δεν προϋποθέτει ότι ζήτησαν πρώτα να χρησιμοποιήσουν το σπίτι.

Η απλή κατοίκηση, ακόμη και για πολλά χρόνια, κατά κανόνα δεν δίνει κυριότητα με χρησικτησία, εκτός αν αποδειχθεί ότι η νομή έγινε αποκλειστική και οι άλλοι το γνώριζαν.

Μπορείς να πουλήσεις το μερίδιό σου εξ αδιαιρέτου;

Ναι. Κάθε συγκύριος μπορεί να πουλήσει, να δωρίσει ή να υποθηκεύσει το ποσοστό του χωρίς να χρειάζεται τη συναίνεση των άλλων (ΑΚ 793). Για την πώληση ολόκληρου του ακινήτου, όμως, πρέπει να υπογράψουν όλοι.

Ο νόμος δεν δίνει στους υπόλοιπους γενικό δικαίωμα προτίμησης, άρα ο αδελφός σου μπορεί να πουλήσει το 1/3 του πατρικού σε τρίτο, που θα γίνει συγκύριος μαζί σου.

Στην πράξη, ένα ποσοστό εξ αδιαιρέτου πουλιέται δύσκολα και φθηνότερα ανά τετραγωνικό, γιατί ο αγοραστής «κληρονομεί» τη συνύπαρξη με άλλους ιδιοκτήτες.

Πώς γίνεται η διανομή ακινήτου εξ αδιαιρέτου;

Κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα να ζητήσει οποτεδήποτε τη λύση της συγκυριότητας (ΑΚ 795). Με συμφωνία μπορεί να αποκλειστεί η λύση για έως δέκα χρόνια, αλλά και πάλι μπορεί να ζητηθεί νωρίτερα για σπουδαίο λόγο (ΑΚ 797).

Αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά, από τις 16/9/2026 η διανομή της διέπεται από το νέο κληρονομικό δίκαιο (ν. 5303/2026), ακόμη και για παλαιότερους θανάτους, εφόσον δεν έχει ήδη ασκηθεί αγωγή διανομής.

Συμβατική (εξωδικαστική) διανομή

Αν συμφωνούν όλοι, η διανομή γίνεται με συμβόλαιο, π.χ. με σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ώστε ο ένας να πάρει το ισόγειο και ο άλλος τον όροφο.

Στην αυτούσια διανομή ακινήτου μεταξύ συγκυρίων ο φόρος μεταβίβασης είναι το 1/4 του κανονικού συντελεστή 3%, δηλαδή 0,75%, συν την προσαύξηση 3% υπέρ δήμων επί του φόρου (ΚΦΠ άρθρο 27). Αν τα μερίδια είναι άνισα και καταβάλλεται χρηματική διαφορά, για το αντίστοιχο τμήμα εφαρμόζεται ο πλήρης συντελεστής.

Δικαστική διανομή: αυτούσια ή με πλειστηριασμό;

Χωρίς ομόφωνη συμφωνία, κάθε συγκύριος μπορεί να ζητήσει δικαστική διανομή (ΑΚ 799), με αγωγή κατά όλων των συγκυρίων (ΚΠολΔ 478).

Το δικαστήριο διατάζει αυτούσια διανομή όταν το ακίνητο μπορεί να χωριστεί σε ομοειδή μέρη, ανάλογα με τα μερίδια, χωρίς μείωση της αξίας του (ΑΚ 800, ΚΠολΔ 480). Αν τα μέρη δεν είναι ακριβώς ισάξια, μπορεί να επιβάλει συμπληρωματική χρηματική εξίσωση.

Όταν η αυτούσια διανομή δεν είναι εφικτή, το δικαστήριο διατάζει την πώληση με πλειστηριασμό και διανέμεται το τίμημα (ΑΚ 801). Ένα μεμονωμένο διαμέρισμα σπάνια χωρίζεται χωρίς απώλεια αξίας, γι' αυτό ο πλειστηριασμός είναι συχνή κατάληξη.

Τι πρέπει να προσέξεις αν αγοράσεις ακίνητο εξ αδιαιρέτου;

Ο βασικός κίνδυνος είναι ότι αγοράζεις ποσοστό χωρίς αποκλειστικό δικαίωμα σε συγκεκριμένο χώρο, εκτός αν έχει συσταθεί οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία.

Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

Η οριζόντια ιδιοκτησία (ΑΚ 1002 και ν. 3741/1929) επιτρέπει χωριστή κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα, με συγκυριότητα στο οικόπεδο και στα κοινόχρηστα μέρη. Η κάθετη ιδιοκτησία (ν.δ. 1024/1971) αφορά περισσότερα αυτοτελή κτίσματα στο ίδιο οικόπεδο.

Και οι δύο συνιστώνται με συμβολαιογραφική πράξη που υπογράφουν όλοι οι συγκύριοι και καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο, με τα τεχνικά στοιχεία που συντάσσει μηχανικός.

Συνηθισμένη παγίδα: η διώροφη μονοκατοικία που οι κληρονόμοι «χώρισαν» μόνο προφορικά. Χωρίς σύσταση, νομικά αγοράζεις ποσοστό εξ αδιαιρέτου, όχι «το πάνω σπίτι».

Τι πρέπει να ελέγξεις

• Τι ακριβώς αγοράζεις: πλήρη κυριότητα, ποσοστό εξ αδιαιρέτου, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία;
• Αν υπάρχει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας και αν αντιστοιχεί στην πραγματική κατάσταση.
• Το κτηματολογικό φύλλο και τον ΚΑΕΚ: ποιοι εμφανίζονται ως δικαιούχοι και με ποια ποσοστά.
• Τους τίτλους κτήσης όλων των συγκυρίων, ιδίως αν το ακίνητο προέρχεται από κληρονομιά χωρίς αποδοχή.
• Αν υπάρχουν βάρη, κατασχέσεις ή προσημειώσεις σε ποσοστό κάποιου συγκυρίου, ή εκκρεμής δίκη διανομής.
• Αν κάποιος συγκύριος χρησιμοποιεί αποκλειστικά το ακίνητο ή υπάρχουν μισθώσεις.
• Αν υπάρχουν αυθαίρετα που εμποδίζουν τη σύσταση οριζόντιας ή τη μεταβίβαση.

Ειδικά όταν συνυπάρχουν συγκυριότητα, επικαρπία και κληρονομικές μεταβιβάσεις, μπορείς να εξετάσεις έναν νομικό έλεγχο του ακινήτου πριν δώσεις προκαταβολή, ώστε να ξέρεις τι ακριβώς μεταβιβάζεται.

Δίνουν οι τράπεζες στεγαστικό δάνειο για ψιλή κυριότητα ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου;

Κατά κανόνα, οι τράπεζες χρηματοδοτούν την αγορά ακινήτου σε πλήρη κυριότητα και ζητούν προσημείωση στο σύνολο του ακινήτου. Η αγορά μόνο ψιλής κυριότητας ή μόνο ποσοστού εξ αδιαιρέτου χρηματοδοτείται δύσκολα και εξαρτάται από την πολιτική κάθε τράπεζας.

Νομικά, υποθήκη μπορεί να εγγραφεί και σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου (ΑΚ 793) ή στην επικαρπία ακινήτου (ΑΚ 1259), αλλά για την τράπεζα είναι εξασφάλιση που πουλιέται δύσκολα. Ενδεικτικά, το «Σπίτι μου ΙΙ», που έκλεισε τον Αύγουστο του 2026, χρηματοδοτούσε μόνο απόκτηση πλήρους κυριότητας και όχι αγορά ποσοστού, με εξαίρεση την κοινή αγορά από συζύγους ή μέρη συμφώνου συμβίωσης.

Διαφορετική είναι η εξαγορά των μεριδίων των αδελφών σου: μετά την αγορά θα έχεις πλήρη κυριότητα και η τράπεζα μπορεί να εγγράψει προσημείωση σε ολόκληρο το ακίνητο. Μπορείς να εξετάσεις υποστήριξη για στεγαστικό δάνειο, για να ξέρεις τι δέχεται κάθε τράπεζα.

Συχνές ερωτήσεις

Τι σημαίνει «ακίνητο εξ αδιαιρέτου 50%»;

Σημαίνει ότι έχεις το μισό ιδανικό μερίδιο σε ολόκληρο το ακίνητο, όχι συγκεκριμένους χώρους. Μοιράζεσαι τη χρήση, τα έξοδα και τα ενοίκια με τον άλλο συγκύριο κατά 50%.

Μπορεί ο ψιλός κύριος να μείνει στο σπίτι;

Όχι χωρίς τη συμφωνία του επικαρπωτή, γιατί τη χρήση την έχει εκείνος. Ο ψιλός κύριος αποκτά δικαίωμα χρήσης όταν λήξει ή παραιτηθεί κανείς από την επικαρπία.

Μπορεί ο επικαρπωτής να πουλήσει το σπίτι;

Όχι. Δεν έχει την κυριότητα, και η επικαρπία, αν δεν ορίστηκε διαφορετικά, δεν μεταβιβάζεται (ΑΚ 1166). Μπορεί όμως να νοικιάσει το ακίνητο ή να παραιτηθεί από την επικαρπία.

Χρειάζεται νέο συμβόλαιο όταν πεθάνει ο επικαρπωτής;

Όχι, η επανένωση γίνεται αυτοδίκαια. Χρειάζεται όμως να ενημερωθούν το Ε9 και το Κτηματολόγιο και, αν ο φόρος της ψιλής κυριότητας είχε αναβληθεί ή αν την είχες αγοράσει, να υποβληθεί δήλωση φόρου.

Μπορεί ο επικαρπωτής να παραιτηθεί από την επικαρπία;

Ναι, με συμβολαιογραφική δήλωση που κοινοποιείται στον κύριο και μεταγράφεται (ΑΚ 1169). Η παραίτηση χωρίς αντάλλαγμα φορολογείται ως δωρεά: ο ψιλός κύριος υποβάλλει δήλωση φόρου δωρεάς μέσα σε έξι μήνες από τη γνωστοποίησή της (εγκύκλιος ΑΑΔΕ Ε.2009/2026).

Μπορεί ένας συγκύριος να νοικιάσει το σπίτι χωρίς τους άλλους;

Η εκμίσθωση θεωρείται κατά κανόνα πράξη τακτικής διαχείρισης και αποφασίζεται με πλειοψηφία των ποσοστών, όχι από έναν μειοψηφούντα συγκύριο. Στην ΑΑΔΕ τη δήλωση μίσθωσης υποβάλλει ένας, οι άλλοι την αποδέχονται και ο καθένας δηλώνει στο Ε2 το ενοίκιο του ποσοστού του.

Μπορεί να με αναγκάσει ο αδελφός μου να πουλήσουμε το σπίτι;

Δεν μπορεί να σε αναγκάσει να υπογράψεις πώληση. Μπορεί όμως να ζητήσει δικαστική διανομή, η οποία, αν η αυτούσια διανομή δεν είναι δυνατή, καταλήγει σε πλειστηριασμό ολόκληρου του ακινήτου.

Ο συγκύριος που μένει στο σπίτι πληρώνει όλο τον ΕΝΦΙΑ;

Όχι, απέναντι στην ΑΑΔΕ ο καθένας πληρώνει τον ΕΝΦΙΑ για το ποσοστό του. Μεταξύ τους οι συγκύριοι μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά.

Πώς υπολογίζεται η αξία μιας επικαρπίας 10 ετών;

Για τους φόρους, η χρονική επικαρπία αξίζει 1/20 της πλήρους αξίας ανά έτος, με ανώτατο όριο τα 8/10 (ΚΦΠ άρθρο 65). Για 10 χρόνια, η αξία είναι τα 10/20, δηλαδή το 50% της πλήρους κυριότητας.

Τι γίνεται αν πεθάνει ο ψιλός κύριος πριν από τον επικαρπωτή;

Η ψιλή κυριότητα περνά στους κληρονόμους του και η επικαρπία συνεχίζεται κανονικά. Κατά κανόνα ο φόρος γι' αυτή τη μεταβίβαση δεν οφείλεται αμέσως αλλά κατά την επανένωση, από όποιον είναι τότε ψιλός κύριος (ΚΦΠ άρθρο 66).

Τελικά, τι πρέπει να ξέρεις πριν αγοράσεις ή κληρονομήσεις ένα τέτοιο ακίνητο;

Το σημαντικότερο είναι να ξέρεις ακριβώς ποιο δικαίωμα αποκτάς: πλήρης κυριότητα, ποσοστό εξ αδιαιρέτου, ψιλή κυριότητα και επικαρπία έχουν διαφορετική χρήση, φόρο και αγοραία αξία.

Στην κληρονομιά, η έγκαιρη συμφωνία με τους συγκυρίους για χρήση, ενοίκια και πώληση αποτρέπει τις περισσότερες διενέξεις. Στην αγορά, σε προστατεύει ο έλεγχος τίτλων και Κτηματολογίου πριν από την προκαταβολή.

Πηγές και ενημέρωση

Το άρθρο βασίζεται στον Αστικό Κώδικα (άρθρα 785–802, 1002, 1113–1117, 1142–1173 και 1259), στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας (άρθρα 478 επ.), στον ν. 3741/1929 και στο ν.δ. 1024/1971, στον ν. 5303/2026 για το κληρονομικό δίκαιο, στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας ν. 5219/2025 (άρθρα 9, 25, 27, 54, 65, 66 και 93), στην εγκύκλιο Ε.2009/2026 της ΑΑΔΕ, σε νομολογία του Αρείου Πάγου, καθώς και στις οδηγίες της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας για το «Σπίτι μου ΙΙ».

Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική ή φορολογική συμβουλή. Πριν από αγορά, διανομή ή μεταβίβαση, επιβεβαίωσε τι ισχύει για σένα με δικηγόρο, συμβολαιογράφο ή λογιστή.