Αποδοχή κληρονομιάς ή γονική παροχή ακινήτου 2026: φόροι, κόστος και τι συμφέρει

Ένα ακίνητο μπορεί να περάσει από τον γονιό στο παιδί με δύο βασικούς τρόπους: με γονική παροχή όσο ο γονιός ζει ή με αποδοχή κληρονομιάς μετά τον θάνατό του. Για συγγενείς άλλου βαθμού, η αντίστοιχη επιλογή είναι η δωρεά ακινήτου ή η κληρονομιά.

Οι διαφορές δεν αφορούν μόνο τον φόρο, αλλά και τα έξοδα, τον χρόνο, την ευθύνη για χρέη και τη μελλοντική πώληση.

Από τον Ιούλιο του 2025 η φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών περιλαμβάνεται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025), ενώ για θανάτους από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 ισχύει το νέο κληρονομικό δίκαιο του ν. 5303/2026. Παρακάτω θα βρεις τι ισχύει σήμερα, με πίνακες και αριθμητικά παραδείγματα.

Με μια ματιά

• Γονική παροχή και δωρεά σε πρόσωπα Α΄ κατηγορίας (σύζυγος, παιδιά, εγγόνια, γονείς): αφορολόγητο €800.000 και φόρος 10% στο υπερβάλλον. Ισχύει από 1/10/2021.
• Κληρονομιά Α΄ κατηγορίας: αφορολόγητο €150.000 ανά κληρονόμο, μετά κλίμακα 1%, 5% και 10%. Σύζυγος (με πενταετή συμβίωση) και ανήλικα παιδιά έχουν ειδική απαλλαγή έως €400.000.
• Β΄ και Γ΄ κατηγορία: αφορολόγητο €30.000 και €6.000 αντίστοιχα, με συντελεστές έως 20% και 40%.
• Φορολογητέα αξία ακινήτου: κατά κανόνα η αντικειμενική αξία.
• Δήλωση φόρου κληρονομιάς: εντός 9 μηνών από τον θάνατο (1 έτος αν ο θανών ή ο κληρονόμος ζούσε στο εξωτερικό). Αποποίηση: εντός 4 μηνών (1 έτος αντίστοιχα).
• Κτηματολόγιο: για δωρεά και γονική παροχή 8‰ στο υποθηκοφυλακείο και 9‰ στο Κτηματολόγιο, συν πάγια.
• Νέο κληρονομικό δίκαιο: για θανάτους από 16/9/2026, ο κληρονόμος κατά κανόνα δεν ευθύνεται με την προσωπική του περιουσία για τα χρέη της κληρονομιάς.

Ποια είναι η διαφορά ανάμεσα σε γονική παροχή, δωρεά και κληρονομιά;

Η γονική παροχή και η δωρεά γίνονται όσο ζει ο ιδιοκτήτης, με συμβόλαιο. Η κληρονομιά περνά στους κληρονόμους με τον θάνατο, και για τα ακίνητα χρειάζεται συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής.

Γονική παροχή είναι η παροχή από γονέα σε παιδί, για την αποκατάσταση ή την οικονομική του ανεξαρτησία. Κατά τον Αστικό Κώδικα δεν θεωρείται δωρεά, εκτός από το τμήμα που υπερβαίνει ό,τι επιβάλλουν οι περιστάσεις. Παροχή από παππού ή γιαγιά σε εγγόνι γίνεται με δωρεά.

Φορολογικά, η γονική παροχή και η δωρεά σε πρόσωπο της Α΄ κατηγορίας αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο. Η διαφορά είναι κυρίως νομική: η δωρεά μπορεί να ανακληθεί για αχαριστία, ενώ η γονική παροχή κατά κανόνα όχι.

Πόσος είναι ο φόρος γονικής παροχής και δωρεάς το 2026;

Για γονική παροχή ή δωρεά οποιουδήποτε περιουσιακού στοιχείου σε πρόσωπο της Α΄ κατηγορίας, αφαιρείται εφάπαξ αφορολόγητο ποσό €800.000 και το υπόλοιπο φορολογείται με 10%. Για ένα συνηθισμένο ακίνητο, ο φόρος γονικής παροχής είναι συνήθως μηδενικός.

Η ρύθμιση ισχύει από την 1η Οκτωβρίου 2021 (ν. 4839/2021) και σήμερα προβλέπεται στο άρθρο 98 του ν. 5219/2025. Κατά τη συνήθη ερμηνεία, ένα παιδί μπορεί να λάβει έως €800.000 από κάθε γονέα.

Το όριο είναι εφάπαξ. Δεν ανανεώνεται με κάθε νέο συμβόλαιο, γιατί οι προηγούμενες παροχές από τον ίδιο γονέα στο ίδιο παιδί συνυπολογίζονται. Αντίθετα, οι παροχές αυτές δεν συνυπολογίζονται σε μελλοντική κληρονομιά μεταξύ των ίδιων προσώπων.

Για χρηματικά ποσά, το αφορολόγητο ισχύει μόνο όταν η μεταφορά γίνεται μέσω τράπεζας. Ο φόρος βαρύνει αυτόν που λαμβάνει την παροχή.

Τι ισχύει για δωρεά ακινήτου σε Β΄ και Γ΄ κατηγορία;

Για δωρεά ακινήτου σε αδέλφια, ανίψια ή τρίτους δεν ισχύει το όριο των €800.000. Εφαρμόζονται οι ίδιες κλίμακες με την κληρονομιά (πίνακας παρακάτω).

Για παράδειγμα, δωρεά ακινήτου αντικειμενικής αξίας €200.000 σε ανιψιό (Β΄ κατηγορία) επιβαρύνεται με φόρο €13.500. Σε μη συγγενή (Γ΄ κατηγορία) ο φόρος φτάνει τα €51.600.

Πόσος είναι ο φόρος κληρονομιάς ανά κατηγορία συγγένειας;

Ο φόρος κληρονομιάς υπολογίζεται χωριστά στο μερίδιο κάθε κληρονόμου, με κλίμακα που εξαρτάται από τη συγγένεια με τον θανόντα. Για παιδί, σύζυγο ή γονέα, τα πρώτα €150.000 είναι αφορολόγητα.

Κάθε συντελεστής εφαρμόζεται μόνο στο τμήμα που ανήκει στο κλιμάκιο. Η κλίμακα αφορά όλη την κληρονομική μερίδα, όχι μόνο το ακίνητο: καταθέσεις, οχήματα και άλλα στοιχεία προστίθενται, ενώ τα χρέη του θανόντος αφαιρούνται.

Ειδική απαλλαγή €400.000 για σύζυγο και ανήλικα παιδιά

Ο επιζών σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης και τα ανήλικα παιδιά του θανόντος απαλλάσσονται έως €400.000 ο καθένας. Για τον σύζυγο απαιτείται συμβίωση τουλάχιστον πέντε ετών.

Ο φόρος κληρονομιάς πληρώνεται κατά κανόνα σε 12 διμηνιαίες δόσεις (ελάχιστη δόση €500) ή εφάπαξ με έκπτωση 5%.

Ποια αξία φορολογείται στο ακίνητο;

Στη γονική παροχή, στη δωρεά και στην κληρονομιά ακινήτου, η φορολογητέα αξία είναι κατά κανόνα η αντικειμενική αξία τη στιγμή που γεννιέται η φορολογική υποχρέωση, στην κληρονομιά συνήθως την ημερομηνία θανάτου.

Η αντικειμενική αξία είναι συχνά χαμηλότερη από την εμπορική, κάτι που επηρεάζει και τη μελλοντική υπεραξία. Για μια πρώτη εικόνα της εμπορικής αξίας, μπορείς να εξετάσεις μια εκτίμηση ακινήτου χωρίς αυτοψία.

Ισχύει απαλλαγή πρώτης κατοικίας σε γονική παροχή και κληρονομιά;

Ναι, υπό προϋποθέσεις. Στη γονική παροχή και στην κληρονομιά από γονέα ή σύζυγο προβλέπεται απαλλαγή κύριας κατοικίας με τα ίδια όρια που ισχύουν στην αγορά πρώτης κατοικίας.

Βασική προϋπόθεση είναι να μην έχεις εσύ, ο/η σύζυγός σου ή τα ανήλικα παιδιά σου κατοικία που καλύπτει τις στεγαστικές σας ανάγκες σε δήμο ή κοινότητα άνω των 3.000 κατοίκων. Ως επαρκής θεωρείται κατοικία 70 τ.μ., συν 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και 30 τ.μ. από το τρίτο. Το ακίνητο δεν πρέπει να μεταβιβαστεί για πέντε χρόνια.

Στη γονική παροχή, η απαλλαγή αφορά κατοικία που αποκτάς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα. Αν το ακίνητο ανήκει και στους δύο γονείς, η μεταβίβαση πρέπει να γίνει ταυτόχρονα, με το ίδιο συμβόλαιο.

Χρειάζεται να ζητήσεις την απαλλαγή σε γονική παροχή κάτω από €800.000;

Συνήθως όχι. Η απαλλαγή κύριας κατοικίας δίνεται κατά κανόνα μία φορά. Όποιος την έχει λάβει σε αγορά, γονική παροχή ή κληρονομιά δεν τη λαμβάνει ξανά, εκτός αν καταβάλει τον φόρο που αναλογεί στο πρώτο ακίνητο.

Αν η γονική παροχή καλύπτεται ήδη από τα €800.000, συζήτησε με τον συμβολαιογράφο αν αξίζει να «καταναλώσεις» μια απαλλαγή που μπορεί να χρειαστείς σε μελλοντική αγορά.

Πώς φορολογείται η γονική παροχή με παρακράτηση επικαρπίας;

Πολλοί γονείς μεταβιβάζουν μόνο την ψιλή κυριότητα και κρατούν την επικαρπία, για να συνεχίσουν να μένουν στο σπίτι ή να εισπράττουν το ενοίκιο. Ο φόρος μπορεί να υπολογιστεί αμέσως στην αξία της ψιλής κυριότητας, αν το ζητήσει ο ψιλός κύριος με δήλωση. Αλλιώς, η φορολογική υποχρέωση γεννάται όταν η επικαρπία συνενωθεί με την ψιλή κυριότητα, π.χ. με τον θάνατο του γονέα.

Η αξία της επικαρπίας εξαρτάται από την ηλικία του επικαρπωτή: από 8/10 της πλήρους κυριότητας έως 20 ετών, έως 1/10 άνω των 80. Για γονέα 68 ετών, η επικαρπία αποτιμάται στα 3/10 και η ψιλή κυριότητα στα 7/10.

Με το αφορολόγητο των €800.000, ο φόρος είναι συνήθως μηδενικός. Ο ΕΝΦΙΑ μοιράζεται μεταξύ επικαρπωτή και ψιλού κυρίου. Περισσότερα θα βρεις στον οδηγό μας για την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα.

Πόσο κοστίζει η γονική παροχή ακινήτου;

Το κόστος της γονικής παροχής ακινήτου αφορά κυρίως συμβολαιογράφο και Κτηματολόγιο, αφού ο φόρος συνήθως είναι μηδενικός. Για αντικειμενική αξία €200.000, τα δύο κονδύλια φτάνουν περίπου τα €3.900.

Τα τέλη Κτηματολογίου ορίζονται με την ΚΥΑ 2/12.01.2026 (ΦΕΚ Β΄ 64/13.01.2026).

Πώς γίνεται η γονική παροχή;

1. Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει τίτλους, ΗΤΚ και πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Στις χαριστικές μεταβιβάσεις ο γονέας πρέπει να έχει εξοφλήσει ή ρυθμίσει τις ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ.
2. Υποβάλλεται η δήλωση φόρου γονικής παροχής στο myPROPERTY της ΑΑΔΕ, πριν από την υπογραφή.
3. Το συμβόλαιο υπογράφεται κατά κανόνα μέσα σε τρεις μήνες από τη δήλωση (σε περιοχές αντικειμενικού συστήματος και αργότερα, αν δεν έχουν αλλάξει οι αξίες).
4. Το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο.

Αν οφείλεται φόρος, πληρώνεται εφάπαξ με έκπτωση 5% ή σε 12 διμηνιαίες δόσεις.

Πώς γίνεται η αποδοχή κληρονομιάς βήμα βήμα;

Η αποδοχή κληρονομιάς ακινήτου ολοκληρώνεται με συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής και καταχώρισή της στο Κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο. Πριν από αυτήν υποβάλλεται η δήλωση φόρου κληρονομιάς.

1. Ληξιαρχική πράξη θανάτου και πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών. Ελέγχεις επίσης αν υπάρχει διαθήκη και αν έχει δημοσιευθεί.
2. Απόφαση για αποδοχή ή αποποίηση. Η αποποίηση γίνεται με δήλωση στη γραμματεία του δικαστηρίου της κληρονομιάς μέσα σε τέσσερις μήνες από τότε που έμαθες ότι σου επάχθηκε η κληρονομιά και τον λόγο (νόμος ή διαθήκη). Η προθεσμία είναι ένα έτος αν ο θανών είχε την τελευταία του κατοικία στο εξωτερικό ή αν εσύ διέμενες εκεί.
3. Δήλωση φόρου κληρονομιάς στο myPROPERTY, συνήθως μέσω συμβολαιογράφου, μέσα σε εννέα μήνες από τον θάνατο. Αν ο θανών πέθανε στο εξωτερικό ή ο κληρονόμος ζούσε εκεί, η προθεσμία είναι ένα έτος.
4. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ για τα ακίνητα της κληρονομιάς.
5. Πράξη αποδοχής κληρονομιάς στον συμβολαιογράφο. Για την αποδοχή δεν απαιτείται ΗΤΚ.
6. Καταχώριση στο Κτηματολόγιο ή μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο.

Τι είναι η σιωπηρή αποδοχή;

Αν περάσει η προθεσμία χωρίς να αποποιηθείς, θεωρείται ότι έχεις αποδεχθεί την κληρονομιά. Αποδοχή μπορεί να προκύψει και από συμπεριφορά, π.χ. αν διαθέσεις κληρονομιαία στοιχεία ως δικά σου. Η αποποίηση μετά από ρητή ή σιωπηρή αποδοχή είναι άκυρη.

Πότε χρειάζεται κληρονομητήριο;

Το κληρονομητήριο πιστοποιεί ποιοι είναι οι κληρονόμοι και σε ποια ποσοστά, και συνήθως το ζητούν οι τράπεζες. Με τον ν. 5095/2024 εκδίδεται από τη γραμματεία του δικαστηρίου, μετά από πράξη δικηγόρου που ορίζεται από κατάλογο.

Τι αλλάζει για τα χρέη με το νέο κληρονομικό δίκαιο;

Για θανάτους από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο κληρονόμος κατά κανόνα δεν ευθύνεται με την προσωπική του περιουσία για τα χρέη της κληρονομιάς. Η ευθύνη του επεκτείνεται κυρίως αν δηλώσει ότι αναλαμβάνει την ελεύθερη διαχείριση ή αν διαθέσει κληρονομιαία στοιχεία χωρίς άδεια δικαστηρίου, όσο δεν έχει διαταχθεί εκκαθάριση.

Για παλαιότερους θανάτους, η προστασία από τα χρέη απαιτούσε αποποίηση ή αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής. Αν η κληρονομιά έχει χρέη, μίλησε με δικηγόρο πριν κάνεις οποιαδήποτε κίνηση.

Πόσο κοστίζει η αποδοχή κληρονομιάς;

Για ένα ακίνητο αντικειμενικής αξίας €200.000, το κόστος αποδοχής κληρονομιάς είναι περίπου €2.100 σε αμοιβή συμβολαιογράφου, συν τα τέλη καταχώρισης και τον φόρο, αν οφείλεται. Η αμοιβή υπολογίζεται με την ίδια αναλογική κλίμακα που ισχύει στις μεταβιβάσεις.

Η ΚΥΑ 2/2026 ορίζει ρητά αναλογικό τέλος για δωρεές και γονικές παροχές, αλλά δεν αναφέρει ρητά την πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Ζήτα από τον συμβολαιογράφο το ακριβές ποσό των τελών πριν από την υπογραφή.

Αριθμητικό παράδειγμα: ακίνητο €200.000 σε παιδί μέσω γονικής παροχής ή κληρονομιάς

Ας πούμε ότι ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας €200.000 περνά σε ενήλικο, άγαμο παιδί, σε περιοχή με λειτουργούν Κτηματολόγιο.

Σε αυτό το μέγεθος, η διαφορά κρίνεται κυρίως από τα τέλη καταχώρισης και την ΗΤΚ. Η γονική παροχή όμως δίνει το ακίνητο τώρα, χωρίς να «χρησιμοποιεί» το αφορολόγητο των €150.000 της μελλοντικής κληρονομιάς.

Τι γίνεται σε μεγαλύτερες περιουσίες;

Εκεί η εικόνα αντιστρέφεται. Για περιουσία €1.000.000 προς ένα παιδί:

• Κληρονομιά: €1.500 (1% στο κλιμάκιο €150.000–€300.000) + €15.000 (5% στο €300.000–€600.000) + €40.000 (10% στις υπόλοιπες €400.000) = €56.500.
• Γονική παροχή: (€1.000.000 − €800.000) × 10% = €20.000.
• Γονική παροχή από δύο γονείς, αν η περιουσία ανήκει κατά €500.000 σε καθέναν: €0 (με τη συνήθη ερμηνεία του ορίου ανά γονέα).

Αν τα ποσά μοιραστούν σε γονική παροχή τώρα και κληρονομιά αργότερα, μπορούν να αξιοποιηθούν και τα δύο αφορολόγητα, γιατί οι γονικές παροχές του καθεστώτος των €800.000 δεν συνυπολογίζονται στην κληρονομιά μεταξύ των ίδιων προσώπων.

Μετράει η γονική παροχή στα τεκμήρια;

Η γονική παροχή ακινήτου κατά κανόνα δεν δημιουργεί τεκμήριο απόκτησης για το παιδί. Το τεκμήριο αφορά ποσά που καταβάλλονται για αγορά ή ανέγερση ακινήτου, ενώ στη γονική παροχή δεν πληρώνεις τίμημα.

Αντίθετα, η χρηματική γονική παροχή μέσω τράπεζας μπορεί να καλύψει το τεκμήριο αν το παιδί αγοράσει ακίνητο με αυτά τα χρήματα, εφόσον τα έλαβε πριν από τη δαπάνη. Για τον γονέα, οι χρηματικές δωρεές άνω των €300 τον χρόνο μετρούν ως δαπάνη.

Ο ΕΝΦΙΑ περνά στο όνομά σου από το επόμενο έτος, γιατί υπολογίζεται με βάση την κατάσταση της 1ης Ιανουαρίου.

Τι ισχύει αν πουλήσεις αργότερα το ακίνητο;

Σε μελλοντική πώληση, ως τιμή κτήσης για τον φόρο υπεραξίας λογίζεται η αξία στην οποία υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής ή για την οποία δόθηκε απαλλαγή. Αυτή είναι συνήθως η αντικειμενική αξία της εποχής.

Ο φόρος υπεραξίας 15% για φυσικά πρόσωπα βρίσκεται σε αναστολή έως τις 31/12/2026. Η κυβέρνηση έχει δηλώσει ότι σχεδιάζει νέα παράταση, η οποία όμως δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί.

Αν σκέφτεσαι να πουλήσεις ακίνητο που κληρονόμησες ή οι κληρονόμοι θέλετε να συμφωνήσετε σε διανομή, μπορείς να ξεκινήσεις από μια πλήρη εκτίμηση ακινήτου, ώστε να ξέρεις την εμπορική του αξία.

Τι πρέπει να ξέρεις για διαθήκη και νόμιμη μοίρα;

Με διαθήκη μπορείς να ορίσεις ποιος θα πάρει το ακίνητο, χωρίς όμως να θίξεις τη νόμιμη μοίρα των στενών συγγενών. Από τις 16/9/2026 η νόμιμη μοίρα είναι χρηματική απαίτηση ίση με το μισό της εξ αδιαθέτου μερίδας.

Χωρίς διαθήκη, ο επιζών σύζυγος κληρονομεί πλέον το 1/3 αν υπάρχει ένα παιδί και το 1/4 αν υπάρχουν δύο ή περισσότερα. Το νέο δίκαιο επιτρέπει επίσης κληρονομικές συμβάσεις και εκ των προτέρων παραίτηση από κληρονομικά δικαιώματα.

Οι γονικές παροχές και οι δωρεές σε πρόσωπα με δικαίωμα νόμιμης μοίρας συνυπολογίζονται κατά τον υπολογισμό της. Μια μεγάλη γονική παροχή σε ένα παιδί μπορεί έτσι να δημιουργήσει αξιώσεις των αδελφών του αργότερα.

Πότε συμφέρει η γονική παροχή και πότε η κληρονομιά;

Η γονική παροχή συμφέρει όταν θέλεις να δώσεις το ακίνητο τώρα ή όταν η περιουσία ξεπερνά το αφορολόγητο της κληρονομιάς. Η κληρονομιά δεν απαιτεί ΗΤΚ, αλλά δεν είναι επιλογή χρονισμού.

Η γονική παροχή συνήθως συμφέρει όταν: - η συνολική περιουσία προς κάθε παιδί ξεπερνά τα €150.000, - το παιδί χρειάζεται τώρα το σπίτι, - θέλεις να αποφύγεις μελλοντική συνιδιοκτησία μεταξύ αδελφών, - θέλεις να κρατήσεις τη χρήση του σπιτιού με παρακράτηση επικαρπίας.

Η κληρονομιά μπορεί να είναι προτιμότερη όταν: - η αξία καλύπτεται από τα €150.000 ή από την απαλλαγή κύριας κατοικίας, - ο γονέας θέλει να διατηρήσει πλήρη έλεγχο του ακινήτου, - το ακίνητο έχει πολεοδομικές εκκρεμότητες που θα έπρεπε να τακτοποιηθούν πριν από τη γονική παροχή.

Τι πρέπει να ελέγξεις πριν από τη γονική παροχή ή την αποδοχή κληρονομιάς;

• Ζήτησε την αντικειμενική αξία κάθε ακινήτου και υπολόγισε το σύνολο της περιουσίας ανά δικαιούχο και κατηγορία συγγένειας.
• Μέτρησε τις προθεσμίες: 4 μήνες για αποποίηση, 9 μήνες για τη δήλωση φόρου κληρονομιάς.
• Εξέτασε αν υπάρχουν χρέη του θανόντος και ποιο καθεστώς ισχύει ανάλογα με την ημερομηνία θανάτου.
• Έλεγξε τίτλους, βάρη, κατασχέσεις και την εγγραφή στο Κτηματολόγιο. Ένας νομικός έλεγχος ακινήτου βοηθά να εντοπιστούν εκκρεμότητες πριν από την αποδοχή ή τη μεταβίβαση.
• Για γονική παροχή, βεβαιώσου ότι υπάρχει ΗΤΚ και ότι τα αυθαίρετα έχουν τακτοποιηθεί.
• Αποφάσισε αν θα ζητήσεις απαλλαγή κύριας κατοικίας ή αν θα την κρατήσεις για μελλοντική αγορά.
• Ζήτησε γραπτή ανάλυση κόστους από τον συμβολαιογράφο, με αμοιβή, ΦΠΑ και τέλη καταχώρισης.

Αν τελικά αποφασίσεις να πουλήσεις ή να νοικιάσεις το ακίνητο που απέκτησες, μπορείς να το προβάλεις μέσω της καταχώρησης ακινήτου.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο είναι το αφορολόγητο της γονικής παροχής το 2026;

Είναι €800.000 για γονική παροχή ή δωρεά σε πρόσωπο της Α΄ κατηγορίας. Πάνω από αυτό το ποσό ο φόρος είναι 10%. Το όριο είναι εφάπαξ για τις παροχές από τον ίδιο δωρητή στον ίδιο δικαιούχο.

Πόσος είναι ο φόρος κληρονομιάς για παιδιά;

Τα παιδιά ανήκουν στην Α΄ κατηγορία, με αφορολόγητο €150.000 ανά παιδί. Ακολουθούν συντελεστές 1% έως €300.000, 5% έως €600.000 και 10% πάνω από €600.000. Τα ανήλικα παιδιά έχουν ειδική απαλλαγή έως €400.000.

Ποια είναι η προθεσμία για τη δήλωση φόρου κληρονομιάς;

Εννέα μήνες από τον θάνατο, αν ο θανών πέθανε στην Ελλάδα. Ένα έτος, αν πέθανε στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος ζούσε στο εξωτερικό κατά τον θάνατο. Η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά στο myPROPERTY.

Υπάρχει προθεσμία για την πράξη αποδοχής κληρονομιάς;

Δεν προβλέπεται ξεχωριστή προθεσμία για την πράξη αποδοχής. Χωρίς αυτήν όμως δεν μπορείς να πουλήσεις, να δωρίσεις ή να υποθηκεύσεις το ακίνητο.

Πόσο χρόνο έχω για αποποίηση κληρονομιάς;

Τέσσερις μήνες από τότε που έμαθες ότι σου επάχθηκε η κληρονομιά και τον λόγο για τον οποίο καλείσαι, ή ένα έτος σε περιπτώσεις εξωτερικού. Για κληρονομιά από διαθήκη, η προθεσμία ξεκινά μετά τη δημοσίευσή της. Η αποποίηση αφορά ολόκληρη την κληρονομιά, όχι μεμονωμένα ακίνητα.

Πληρώνει φόρο ο σύζυγος που κληρονομεί;

Ο σύζυγος ή σύντροφος με σύμφωνο συμβίωσης ανήκει στην Α΄ κατηγορία. Αν η συμβίωση διήρκεσε τουλάχιστον πέντε χρόνια, απαλλάσσεται έως €400.000, ενώ μπορεί να υπάρχει και απαλλαγή κύριας κατοικίας.

Μπορούν οι παππούδες να κάνουν δωρεά ακινήτου στα εγγόνια χωρίς φόρο;

Ναι, εφόσον η αξία δεν ξεπερνά τα €800.000. Τα εγγόνια ανήκουν στην Α΄ κατηγορία, οπότε η δωρεά φορολογείται όπως η γονική παροχή.

Πόσος είναι ο φόρος σε δωρεά ακινήτου προς αδελφό;

Ο αδελφός ανήκει στη Β΄ κατηγορία. Τα πρώτα €30.000 είναι αφορολόγητα, μετά ισχύουν 5% έως €100.000, 10% έως €300.000 και 20% πάνω από αυτό. Για ακίνητο €200.000 ο φόρος είναι €13.500.

Χρειάζεται ΗΤΚ στην αποδοχή κληρονομιάς;

Όχι. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου απαιτείται στις μεταβιβάσεις εν ζωή, όπως η πώληση, η δωρεά και η γονική παροχή. Θα τη χρειαστείς όμως αν αργότερα μεταβιβάσεις το ακίνητο.

Ισχύουν οι νέοι κανόνες κληρονομικού δικαίου για παλαιότερους θανάτους;

Οι περισσότερες ρυθμίσεις του ν. 5303/2026 αφορούν θανάτους από τις 16/9/2026. Ορισμένες, όπως οι κανόνες για τη διανομή, εφαρμόζονται από την ίδια ημερομηνία και σε παλαιότερες κληρονομιές, εκτός αν έχει ήδη ασκηθεί αγωγή διανομής.

Τελικά, γονική παροχή ή κληρονομιά;

Για ένα μέσο ακίνητο προς παιδί, ο φόρος είναι συνήθως μηδενικός ή πολύ μικρός και στις δύο περιπτώσεις. Η γονική παροχή απαιτεί ΗΤΚ και τέλη Κτηματολογίου 8‰ ή 9‰, αλλά δίνει το ακίνητο τώρα και διατηρεί το αφορολόγητο της κληρονομιάς για την υπόλοιπη περιουσία.

Όσο μεγαλώνει η περιουσία, τόσο πιο ελκυστικό γίνεται το όριο των €800.000 ανά γονέα σε σχέση με τα €150.000 της κληρονομιάς. Για συγγενείς Β΄ και Γ΄ κατηγορίας ο φόρος δωρεάς και κληρονομιάς είναι ίδιος.

Κάνε τον λογαριασμό με την αντικειμενική αξία όλης της περιουσίας, όχι μόνο ενός ακινήτου.

Πηγές και ενημέρωση

Το άρθρο βασίζεται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025, άρθρα 53–115 για κληρονομιές, δωρεές και γονικές παροχές· άρθρο 85 για τις προθεσμίες δήλωσης), στον ν. 4839/2021 για το αφορολόγητο των €800.000, στον Αστικό Κώδικα όπως αναμορφώθηκε με τον ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α΄ 81/22.05.2026), στον ν. 5095/2024 για το κληρονομητήριο, στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ν. 4172/2013) για τεκμήρια και υπεραξία, στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5104/2024) για το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, στην ΚΥΑ 2/12.01.2026 (ΦΕΚ Β΄ 64/13.01.2026) για τα τέλη του Ελληνικού Κτηματολογίου, στην ΚΥΑ 111376/2011 για τις αμοιβές συμβολαιογράφων, καθώς και σε ενημέρωση από την ΑΑΔΕ (myPROPERTY, φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών).

Το περιεχόμενο είναι ενημερωτικό και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη φορολογική, νομική ή συμβολαιογραφική συμβουλή. Επειδή το σχετικό πλαίσιο μπορεί να μεταβάλλεται, πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ή αποδοχή κληρονομιάς είναι σκόπιμο να επιβεβαιώσεις τι ισχύει στη δική σου περίπτωση με τον κατάλληλο επαγγελματία.