Apartment for sale

Κωδικός Ακινήτου: 7-612. Στην καρδιά της Κυψέλης, σε απόσταση περίπου 2 λεπτών με τα πόδια από τον υπό κατασκευή σταθμό ΜΕΤΡΟ της Πλατείας, διατίθεται προς πώληση υπερυψωμένο ισόγειο διαμέρισμα 54 τ.μ., σε πολυκατοικία του 1968, πέντε ορόφων, με συνολικά 18 διαμερίσματα. Το ακίνητο δεν παρουσιάζεται ως “έτοιμο σπίτι”. Παρουσιάζεται για αυτό που πραγματικά είναι: μία βάση ολικής ανακαίνισης, σε κομβικό σημείο, για αγοραστή που σκέφτεται με επενδυτική λογική και μπορεί να δει πέρα από την υφιστάμενη εικόνα του χώρου. Η κατοικία αποτελείται σήμερα από 1 υπνοδωμάτιο, σαλόνι, κουζίνα, μπάνιο, χωλ και δύο μικρά μπαλκόνια: ένα περίπου 3 x 1 μ. από τον χώρο του σαλονιού και ένα περίπου 2 x 1 μ. από το υπνοδωμάτιο. Τα δάπεδα είναι μάρμαρο σε χωλ και σαλόνι, πλακάκι σε κουζίνα, μπάνιο και διάδρομο, και ξύλο στο υπνοδωμάτιο. Διαθέτει παλαιά κουφώματα αλουμινίου, τέντες, ξύλινη πόρτα εισόδου και ηλεκτρικό θερμοσίφωνα σε πατάρι. Το διαμέρισμα είναι εσωτερικό, με θέα προς ήσυχο ακάλυπτο χώρο. Αυτό είναι σημαντικό, γιατί παρότι πρόκειται για ισόγειο, δεν βλέπει απευθείας σε δρόμο, δεν εκτίθεται σε έντονη κυκλοφορία και προσφέρει μία πιο ήρεμη καθημερινότητα από αρκετά αντίστοιχα ισόγεια διαμερίσματα του κέντρου. Η θέρμανση δεν λειτουργεί σήμερα, όμως υπάρχει διέλευση φυσικού αερίου, δίνοντας στον νέο ιδιοκτήτη τη δυνατότητα είτε να εγκαταστήσει αυτόνομο λέβητα φυσικού αερίου είτε να προχωρήσει σε πιο σύγχρονη λύση ψύξης/θέρμανσης με αντλία θερμότητας. Τα κοινόχρηστα είναι εξαιρετικά χαμηλά, περίπου €15/μήνα, στοιχείο που ενισχύει τη μελλοντική μισθωτική του απόδοση. Η προτεινόμενη ανακαίνιση, με ενδεικτικό προϋπολογισμό περίπου €30.000–€35.000, μπορεί να μεταμορφώσει πλήρως το ακίνητο. Το πλάνο περιλαμβάνει νέα υδραυλικά και ηλεκτρολογικά, νέα κουφώματα, αλλαγή διαρρύθμισης με μεταφορά κουζίνας και μπάνιου, δημιουργία open-plan σαλονιού/κουζίνας, νέα δάπεδα laminate, νέα κάγκελα, τρίψιμο δαπέδων μπαλκονιών, αντικατάσταση τεντών, νέες ντουλάπες, πόρτα ασφαλείας και σύγχρονο σύστημα ψύξης/θέρμανσης. Μετά την ανακαίνιση, το ακίνητο μπορεί να λειτουργήσει ως ένα σύγχρονο compact city apartment, ιδανικό για φοιτητή, νέο επαγγελματία, εργαζόμενο στο κέντρο, ζευγάρι ή μισθωτή που αναζητά οικονομική αλλά ποιοτική κατοικία κοντά σε μελλοντικό σταθμό ΜΕΤΡΟ. Η επενδυτική λογική είναι σαφής. Η τιμή αγοράς των €118.000 αντιστοιχεί σε περίπου €2.180/τ.μ. Με ένα κόστος ανακαίνισης €30.000–€35.000, το συνολικό κόστος κτήσης και αναβάθμισης διαμορφώνεται περίπου στις €150.000-155.000, δηλαδή περίπου €2.870/τ.μ. Σε επίπεδο μίσθωσης, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 54 τ.μ. στην Πλατεία Κυψέλης, με σωστό σχεδιασμό και σύγχρονη αισθητική, μπορεί ρεαλιστικά να στοχεύσει σε μίσθωμα περίπου €600–€700/μήνα, ανάλογα με το τελικό επίπεδο ανακαίνισης και τον εξοπλισμό. Αυτό μεταφράζεται σε ενδεικτική μικτή απόδοση περίπου 5,6%–6,5% επί της τιμής αγοράς ή περίπου 4,4%–5,2% επί του συνολικού κόστους αγοράς και ανακαίνισης. Σε πιθανό σενάριο μεταπώλησης μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης, η αξία θα εξαρτηθεί από το επίπεδο του τελικού προϊόντος και από την πρόοδο του σταθμού ΜΕΤΡΟ. Σε τιμή €3.000/τ.μ., η μεταπωλητική αξία θα διαμορφωνόταν περίπου στις €162.000. Συνεπώς, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον του ακινήτου δεν βρίσκεται τόσο στο άμεσο flip, όσο στη μεσοπρόθεσμη υπεραξία και στη σταθερή μισθωτική αξιοποίηση. Η Κυψέλη είναι μία από τις πιο ιστορικές και πυκνές αστικές γειτονιές της Αθήνας. Διαθέτει παλαιό κτιριακό απόθεμα, έντονη καθημερινή ζωή, εμπορικούς δρόμους, πλατείες, καφέ, θέατρα, πολιτιστικά σημεία και μία αγορά που τα τελευταία χρόνια επαναξιολογείται από επενδυτές, νέους κατοίκους και αγοραστές που αναζητούν κεντρικές περιοχές με δυνατότητα υπεραξίας. Το συγκεκριμένο ακίνητο δεν απευθύνεται σε αγοραστή που ψάχνει έτοιμη κατοικία. Μέσω της PANTOU REALTORS, απευθύνεται σε εκείνον που αναζητά ένα μικρό project ανακαίνισης, με ελεγχόμενο κόστος, χαμηλά πάγια και τοποθεσία με μελλοντικό συγκοινωνιακό πλεονέκτημα. Είναι ένα ακίνητο που σήμερα χρειάζεται δουλειά. Αλλά βρίσκεται ακριβώς εκεί όπου η πόλη ετοιμάζεται να αλλάξει ρυθμό.