Διαμέρισμα προς πώληση

Κωδικός Ακινήτου: 7-671. Η PANTOU REALTORS φέρνει στην αγορά 35 τ.μ. που δεν λειτουργούν ως ένα διαμέρισμα. Λειτουργούν ως δύο αυτόνομα studios. Δύο ξεχωριστές είσοδοι. Δύο χώροι διαμονής. Δύο διαφορετικές μονάδες εκμετάλλευσης μέσα στην ίδια ιδιοκτησία. Και σήμερα λειτουργούν ήδη. Στην γειτονιά του Ψυρρή, μέσα στο κέντρο της Αθήνας και σε walking distance από Μοναστηράκι, Ερμού, Θησείο και Κεραμεικό, ένα πρώην ισόγειο κατάστημα 5,5 μέτρων ύψους, με πατάρι, πέρασε από αλλαγή χρήσης και πλήρη ανακατασκευή, ώστε το 2025 να αποκτήσει μια εντελώς διαφορετική χωρική και οικονομική λογική. Το ισόγειο, περίπου 17 τ.μ., αποτελεί το πρώτο studio. Το πρώην πατάρι, επίσης περίπου 17 τ.μ., έχει διαμορφωθεί ως δεύτερο loft-style studio. Κάθε μονάδα διαθέτει δική της ανεξάρτητη είσοδο. Μαζί αποτελούν μία ιδιοκτησία συνολικής επιφάνειας περίπου 35 τ.μ., σε εξαώροφη πολυκατοικία του 1964, επί οικοπέδου 270 τ.μ., και μεταβιβάζονται αποκλειστικά ως ενιαίο ακίνητο. Δεν πωλούνται δύο αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Πωλείται μία ιδιοκτησία, με ολοκληρωμένη αλλαγή χρήσης, η οποία έχει διαμορφωθεί σε δύο αυτόνομες κατοικίες με ανεξάρτητες εισόδους. Εμπορικά, όμως, η λειτουργία της είναι dual-unit. Και ακριβώς εκεί βρίσκεται το ενδιαφέρον της. THE GROUND FLOOR - Το πρώτο studio κράτησε κάτι που αξίζει περισσότερο από ένα ακόμη καινούργιο πλακάκι: το παλιό μωσαϊκό του. Τρίφτηκε, συντηρήθηκε και γυαλίστηκε, ώστε η ανακαίνιση να μη σβήσει εντελώς την προηγούμενη ζωή του χώρου. Γύρω του ξαναχτίστηκαν ουσιαστικά όλα όσα δεν φαίνονται στις φωτογραφίες: νέες υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, ενεργειακά θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα με τριπλούς υαλοπίνακες, πόρτα ασφαλείας και ολοκληρωμένο boutique interior concept. THE LOFT - Μερικά σκαλοπάτια ψηλότερα βρίσκεται η δεύτερη κατοικία. Εδώ η αισθητική αλλάζει. Το δάπεδο έχει επενδυθεί με πλακίδιο όψης ξύλου και ο πρώην χώρος του παταριού έχει μετατραπεί σε ένα compact loft-style studio με τη δική του είσοδο και τη δική του ταυτότητα. Η ίδια τεχνική λογική συνεχίζεται και εδώ: νέα δίκτυα, θερμοδιακοπτόμενα κουφώματα, τριπλοί υαλοπίνακες και ολοκληρωμένη ανακαίνιση του 2025. Η boutique επίπλωση και ο εξοπλισμός μπορούν, κατόπιν συμφωνίας και με επιπλέον τίμημα, να ακολουθήσουν την πώληση. Αυτό που δημιουργήθηκε εδώ είναι ουσιαστικά ένα micro-conversion project δύο κατοικιών μέσα σε ένα εξαιρετικά μικρό συνολικό footprint. Ένα ακίνητο στο οποίο έχει ήδη πραγματοποιηθεί η αλλαγή χρήσης και η πλήρης ανακατασκευή και το οποίο έχει οργανωθεί σε δύο ανεξάρτητα λειτουργικά studios, αντί για μία κατοικία 35 τ.μ. Γι' αυτό υπάρχει και ένας καθαρά επενδυτικός τρόπος να διαβαστούν τα €280.000: €140.000 ανά λειτουργική μονάδα. Δεν αποτελεί αποτίμηση δύο ξεχωριστών ακινήτων — επειδή δεν υπάρχουν δύο ανεξάρτητοι τίτλοι και η μεταβίβαση γίνεται ενιαία. Αποτελεί, όμως, χρήσιμο τρόπο κατανόησης της operational architecture της επένδυσης. Τα δύο studios λειτουργούν σήμερα ως ξεχωριστά καταλύματα βραχυχρόνιας διαμονής. Το ADR κάθε μονάδας έχει κινηθεί περίπου στα €100–€120 ανά διανυκτέρευση, με πληρότητα ~250 ημερών ετησίως ανά studio. Η ιστορική ακαθάριστη αξία κρατήσεων της υφιστάμενης λειτουργίας αντιστοιχεί θεωρητικά περίπου σε €50.000–€60.000 gross bookings ετησίως. Αυτός ο αριθμός είναι εξαιρετικά ενδιαφέρων ως ένδειξη της εμπορικής δυνατότητας των δύο μονάδων, αλλά δεν πρέπει να συγχέεται με την απόδοση που αγοράζει σήμερα ο νέος ιδιοκτήτης. Γιατί το ακίνητο μεταβιβάζεται μισθωμένο έως τον Ιανουάριο του 2033. Για το σύνολο και των δύο studios, υπολογίζεται μία αρχική μικτή απόδοση περίπου 2,61% (μέχρι το 2029), και στη συνέχεια ανά δωδεκάμηνο, το μίσθωμα αναπροσαρμόζεται σύμφωνα με τον επίσημα ανακοινωμένο τιμάριθμο, πλέον μίας ποσοστιαίας μονάδας (+1%), επί του μηνιαίου μισθώματος του αμέσως προηγούμενου έτους. Η σύμβαση επομένως δημιουργεί δύο διαφορετικούς οικονομικούς ορίζοντες. Μέχρι το 2033: ο αγοραστής αποκτά ένα ήδη μισθωμένο ακίνητο με γνωστή συμβατική βάση εσόδου και προκαθορισμένο μηχανισμό αναπροσαρμογής. Μετά τη λήξη της υφιστάμενης μίσθωσης: αποκτά ξανά τη δυνατότητα να αποφασίσει πώς θα αξιοποιήσει ένα ήδη ανακαινισμένο dual-studio configuration στο Ψυρρή, σύμφωνα φυσικά με το τότε ισχύον νομικό και κανονιστικό πλαίσιο. Αυτό είναι το πραγματικό investment thesis. Όχι ένα τεχνητά υψηλό yield σήμερα. Income visibility τώρα. Optionality αργότερα. Και ανάμεσα στα δύο, ένα asset του οποίου το βαρύ CAPEX — αλλαγή χρήσης, κατασκευαστική μετατροπή και πλήρης ανακαίνιση — έχει ήδη πραγματοποιηθεί. Η περιοχή του Ψυρρή είναι ακριβώς το είδος της γειτονιάς όπου ένα τέτοιο micro-format αποκτά νόημα. Η κλίμακα των κατοικιών μπορεί να είναι μικρή επειδή η ίδια η γειτονιά λειτουργεί σχεδόν σαν προέκταση του χώρου διαμονής. Μοναστηράκι, Ερμού, Θησείο και Κεραμεικός βρίσκονται μέσα στην καθημερινή πεζή ακτίνα. Restaurants, bars, μικρά bistros, εργαστήρια, galleries, street food, boutique hotels και η νυχτερινή ζωή του ιστορικού κέντρου δημιουργούν το περιβάλλον στο οποίο ο επισκέπτης δεν επιλέγει απαραίτητα πολλά εσωτερικά τετραγωνικά. Επιλέγει location και experience. Και αυτός είναι ένας από τους λόγους που τα compact hospitality units έχουν βρει τόσο ισχυρή θέση σε αυτή τη μικροαγορά. Δεν υπάρχει ιδιωτική θέση στάθμευσης, ενώ ιδιωτικές εγκαταστάσεις parking λειτουργούν στην ευρύτερη περιοχή. Η μέση ζητούμενη τιμή μακροχρόνιας μίσθωσης στο Ψυρρή έχει φτάσει περίπου στα €18,25/τ.μ. τον Ιούλιο του 2026, ενώ η Αθήνα συνολικά παραμένει μεγάλη αγορά βραχυχρόνιας φιλοξενίας. Το ακίνητο είναι ήδη μισθωμένο μέχρι το 2033. Και η επόμενη ημέρα του — μετά τη λήξη της σύμβασης — θα αποφασιστεί τότε από τον ιδιοκτήτη του και από το κανονιστικό πλαίσιο που θα ισχύει εκείνη την περίοδο. Αποκλειστικά μέσω της PANTOU REALTORS.